재개발 용어 개념 설명

 

 

재개발에서 꼭 알아야 할 비례율, 지분가, 공주가 완벽 정리

재개발 사업에 참여하거나 투자할 때 반드시 이해해야 할 핵심 용어인 비례율, 지분가, 공주가의 개념과 실제 적용 방법을 쉽게 설명합니다.

비례율이란?

• 비례율은 재개발(또는 재건축) 사업에서 조합원이 소유한 종전자산(기존 부동산)의 가치가 사업 완료 후 얼마나 상승하는지를 보여주는 개발이익률입니다.
• 비례율이 높을수록 조합원의 권리가액이 커지고, 추가 분담금이 줄어들어 조합원에게 유리합니다.
• 사업의 수익성, 조합원 권리가액, 분담금 산정의 핵심 지표입니다.

비례율 산식

(종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 × 100

• 종후자산평가액: 사업 완료 후 신축 아파트, 상가 등 분양으로 발생하는 수입
• 총사업비: 공사비, 철거비, 보상비, 이자 등 모든 사업비용
• 종전 자산가액: 사업 전 조합원들이 소유한 기존 부동산의 감정평가액 합계

비례율 활용 예시

항목	수치	설명
총수입	3,200억 원	분양 등으로 발생하는 수입
총사업비	1,500억 원	공사비, 운영비 등 총 지출
종전 자산가액	1,500억 원	조합원 기존 부동산 감정평가액
비례율	113.3%	{3,200 - 1,500}/1500*100 = 113.3%]

• 조합원 권리가액 = 종전 감정평가금액 × 비례율
• 조합원 분담금 = 분양가 - 권리가액 

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지분가(지분가격)란?

• 지분가는 조합원이 소유한 대지지분 1평(또는 1㎡)당 평가된 가격을 의미합니다.
• 대지지분이 클수록 조합원은 더 많은 아파트를 분양받을 수 있고, 투자 가치도 높아집니다.
• 재개발·재건축 사업에서 지분가는 분양권 배정, 분담금 산정, 투자 판단의 핵심 기준입니다.

지분가 산정법:
지분가 = 조합원 소유 대지지분 × 평(㎡)당 감정평가액

• 예시: 대지지분 20평 × 평당 1,500만 원 = 3억 원

공주가란?

• 공주가는 '공동주택가격'의 줄임말로, 재개발 초기 단계에서 거래 시 기준이 되는 가격입니다.
• 공주가는 감정평가 전 단계에서 프리미엄(피) 산정이나 가상 거래 기준으로 활용됩니다.
• 공동주택가격은 세금 부과 등 행정상 기준으로 실거래가보다 낮게 책정되는 경향이 있습니다.
• 감정평가 이후에는 실제 감정평가액이 거래 기준이 되지만, 초기에는 공주가 × 130% 등 관행적 산식이 활용되기도 합니다.

공주가 활용 예시:
감정평가 전 거래 시,
가상피 = 공주가 × 130%
등으로 투자자들이 참고 지표로 삼습니다.

핵심 용어 비교

용어	정의	산정 기준	활용 시점
비례율	개발이익률, 사업 수익성 지표	(종후자산-총사업비)/종전자산	관리처분계획, 권리가액·분담금 산정
지분가	대지지분 1평(㎡)당 가격	대지지분 × 평(㎡)당 감정평가액	분양권 배정, 투자 판단
공주가	공동주택가격(행정상 기준)	공동주택 기준가격	감정평가 전 거래, 가상피 산정

정리

• 비례율은 사업 수익성과 조합원 권리가액·분담금의 핵심 지표
• 지분가는 조합원의 대지지분 가치로, 분양권 배정과 투자 판단의 기준
• 공주가는 감정평가 전 거래 기준이 되는 행정상 공동주택가격

재개발 사업에 참여하거나 투자할 때는 이 세 가지 용어의 개념과 산정 방법을 정확히 이해해야 합리적인 의사결정이 가능합니다.