여의도 한양아파트 재건축

여의도 한양아파트 재건축 2025 심층 분석

여의도 한양아파트 재건축은 신속통합기획, 일반상업지역 종상향, 초고층 하이엔드 설계, 환급금 구조 등으로 여의도 재건축의 상징적 단지로 부상하고 있습니다. 2025년 현재 사업 추진 현황, 사업성, 분담금, 향후 전망까지 상세히 정리합니다.

1. 사업 개요 및 추진 배경

• 위치/규모: 서울 영등포구 여의도동 42번지 일원, 1975년 준공, 8개동 588가구
• 재건축 계획: 지하 5층~지상 56층, 약 992가구(아파트 956, 오피스텔 104실), 업무시설·공공청사·근린생활시설 등 복합개발
• 사업 방식: 신속통합기획 + 신탁방식(KB부동산신탁이 사업시행자)
• 용도지역: 기존 제3종 일반주거지역(용적률 300%) → 일반상업지역(용적률 600%)으로 두 단계 종상향
• 사업비: 공사비 약 7,740억~9,123억 원, 평당 824만 원(2024년 기준)
• 단지명(예정): 디에이치 여의도퍼스트(현대건설 시공)

2. 추진 현황 및 절차

• 2017년 안전진단 통과, 2018년 여의도 통개발 논란으로 사업 보류
• 2021년 12월 신속통합기획 최초 승인, 2022년 8월 신탁방식 전환(KB부동산신탁)
• 2023년 1월 신통기획안 확정, 2024년 3월 시공사로 현대건설 선정
• 2024년 12월 통합심의 통과(민간 재건축 최초), 2025년 하반기 사업시행인가 예정
• 2026년 관리처분인가, 2026~2027년 이주·철거, 2031~32년 준공·입주 목표

"여의도 한양아파트는 신속통합기획, 신탁방식, 상업지역 종상향 등 혁신적 사업구조로 여의도 재건축의 '1호 단지'라는 상징성을 지닙니다."

3. 설계 및 단지 특성

• 건축 규모: 지하 5층~지상 56층, 4개동, 992세대(아파트 956, 오피스텔 104실)
• 평형 구성: 전용 59~221㎡, 중대형 위주, 전용 84㎡ 약 150세대, 110㎡, 149㎡ 등 다양한 평형
• 하이엔드 설계: 한강조망 테라스, 전세대 남향배치, 고급 커뮤니티(피트니스, 골프, 스파 등), 대규모 주민정원, 호텔급 커뮤니티
• 상업·업무 복합: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 16층 규모 공공청사(서울시 귀속) 등 복합개발
• 교통·입지: 여의도 중심부, 최초로 단지 내 지하철역 출입구(역품아) 신설, 금융중심지 프리미엄

4. 사업성 및 분담금/환급금 구조

• 용적률 600% 적용: 종상향으로 일반분양·상업시설 수익 극대화, 사업성 대폭 개선
• 일반분양: 약 256세대(43.5%), 전용 84㎡ 기준 일반분양가 22억, 조합원 분양가 17.7억(예상)
• 비례율: 약 94.45% 추정(관리처분인가 시 확정)
• 조합원 환급금: 동일평형 분양 시 1억~1.4억 환급, 건설사 제안·분양수익에 따라 최대 5~6억까지 가능(일부 대형평형 제외)
• 분담금: 대부분 평형에서 분담금 없이 환급, 대형평형 일부만 분담금 발생
• 공공기여: 1~16층, 200m 이하 공공청사 기부채납(약 1,000억 원 상당), 순부담률 44.32%

평형	조합원 분양가(억)	일반분양가(억)	환급/분담금(예상)
59㎡	12.6	15~16	1억 내외 환급
84A㎡	17.6	22	1~1.4억 환급
110㎡	22~23	26~28	1억 내외 환급
149㎡	30	34~36	3,000만~1억 분담금

"강남권 재건축은 동일평형 선택 시 3억 내외 분담금이 일반적이지만, 여의도 한양은 종상향 효과로 대부분 환급금 구조가 가능해졌습니다."

5. 신속통합기획·통합심의 효과

• 통합심의 최초 통과: 민간 재건축 중 최초로 통합심의 통과, 인허가 기간 2년→6개월로 단축
• 신속통합기획: 정비계획, 건축·경관·교통·환경 등 5개 영역 동시 심의, 사업 추진 속도 혁신
• 신탁방식: KB부동산신탁이 사업시행자로 지정, 사업 투명성·전문성 강화
• 시공사 경쟁: 현대건설, 포스코이앤씨 등 대형사 경쟁, 2024년 3월 현대건설 선정

6. 시장 반응 및 투자 포인트

• 여의도 첫 재건축, 금융중심지·초고층 랜드마크 상징성, 신속통합기획·신탁방식 혁신성
• 환급금 구조, 분담금 부담 최소화, 동일평형 입주 시 자산가치 상승
• 한강조망, 역세권, 업무·상업 복합 프리미엄, 고급 커뮤니티
• 공공기여(공공청사 등) 부담은 있으나, 일반상업지역 종상향으로 사업성 우위
• 토지거래허가구역 지정, 실수요 중심 시장, 정책·금융환경 변수에 유의

7. 향후 일정 및 전망

• 2025년 하반기 사업시행인가, 2026년 관리처분인가, 2026~2027년 이주·철거
• 2031~2032년 준공·입주 목표, 여의도 신축 랜드마크로 변모
• 분담금, 환급금, 분양가 등은 관리처분인가 시 확정, 시장·정책 변화에 따라 조정 가능
• 초고층, 하이엔드, 복합개발 등 여의도 주거 트렌드 주도

"여의도 한양아파트 재건축은 신속통합기획, 종상향, 환급금 구조 등으로 여의도 재건축의 상징이자 선도모델로 자리매김하고 있습니다."

정리: 여의도 한양아파트 재건축은 신속통합기획, 상업지역 종상향, 초고층 하이엔드 설계, 환급금 구조 등 혁신적 요소가 결합된 여의도 재건축의 대표 사례입니다. 분담금 부담 없이 동일평형 입주가 가능한 이례적 구조, 금융중심지·역세권·한강조망 등 입지 프리미엄, 대형 건설사 경쟁 등으로 실수요·투자자 모두의 관심이 집중되고 있습니다. 향후 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 준공까지 단계별로 꼼꼼한 모니터링이 필요합니다.