여의도 공작아파트 재건축

여의도 공작아파트 재건축 2025 심층 분석

여의도 공작아파트 재건축은 신탁방식, 초고층 설계, 환급금 구조 등으로 여의도 재건축 단지 중 사업성이 가장 빠르고 우수한 사례로 꼽힙니다. 2025년 현재, 사업 추진 현황부터 설계, 분담금, 투자 포인트까지 상세히 살펴봅니다.

1. 단지 개요 및 입지

• 위치/규모: 서울 영등포구 여의도동 21-2번지 일대, 1976년 준공, 4개동, 12층, 373세대
• 용도지역: 100% 일반상업지역(기존 용적률 267%)
• 입지 특성: 5호선 여의도역·여의나루역 도보권, 한강변 조망권, 여의도 금융중심지 인접
• 주변 개발: 시범·삼부·한양 등 여의도 주요 재건축 단지와 시너지 기대

2. 재건축 추진 구조와 신탁방식

• 2022년 11월 정비구역 지정, 2023년 2월 사업시행자 KB부동산신탁 선정
• 2023년 12월 시공사로 대우건설(써밋 더블랙 에디션) 선정
• 신탁방식: 조합이 아닌 신탁사가 사업시행자로 지정되어 전문가 주도, 빠른 의사결정과 추진력 확보
• 신탁방식은 내부 갈등 최소화, 사업성 검증, 인허가·분양 등 절차의 효율성에서 강점
• 여의도 16개 재건축 단지 중 최초로 신탁방식 도입, 사업 속도와 안정성 모두 확보

"신탁방식은 내부 갈등이 적고, 사업성이 검증된 단지에서만 도입된다. 공작아파트는 여의도 재건축 1호로서 상징성과 속도 모두를 잡았다."

3. 정비계획 및 건축 설계

• 정비계획: 4개동, 12층, 373세대 → 3개동, 지하 7층~지상 49층, 570~582세대(임대 85 포함)로 재탄생
• 용적률: 490% 이하(상업지역), 건폐율 60% 이하, 최고 높이 200m(50층 이하)
• 건축가: 장 미쉘 빌모트(루브르 박물관, 루이비통 본사 등 설계)
• 커뮤니티: 최상층 스카이라운지, 시그니처 게스트하우스, 프라이빗 스파·GYM, 글로벌 조경그룹 SWA 협업
• 세대계획: 전가구 4Bay, 16층 이상 100% 한강조망, 발코니 확장 기본, 프라이빗 엘리베이터 등 하이엔드 설계
• 주차대수: 세대당 2.82대(법정 기준 상회)
• 상업시설: 쿠시먼 앤드 웨이크필드 협업, 고급 상업공간 조성
• 단지명: 써밋 더블랙 에디션

4. 사업성 및 분담금·환급금 구조

• 대지지분: 28평 기준 11.6평, 38평 기준 16평 등 대지지분이 넉넉
• 일반분양: 약 200세대 내외, 도시형 생활주택 등 중소형 비중 확대
• 공사비: 평당 1,070만원, 총 5,704억 원(2024년 기준)
• 분담금/환급금: 동일평형 선택 시 대부분 수억원 환급, 대형평형 선택 시 일부 분담금 발생
• 예시:
  • 기존 전용 91.97㎡(30평) → 신축 전용 74㎡(30평) : 3억1,100만 원 환급
  • 전용 95㎡(34평) : 8,500만 원 환급
  • 전용 118㎡(38평) : 7,900만 원 분담
  • 전용 126㎡(41평) → 신축 101㎡(41평) : 1억800만 원 환급
  • 전용 74㎡(30평), 84㎡(34평), 95㎡(38평)로 면적 줄일 경우 각각 6억7,200만 원, 4억4,700만 원, 2억8,100만 원 환급
• 원래 일반상업지역이어서 종상향에 따른 기부채납·임대주택 부담이 없음
• 환급금 구조는 강남권 재건축과 대조적(강남은 동일평형 선택 시 3억 내외 분담금)

"공작아파트는 동일평형 새집을 받고도 수억원을 돌려받는 환급금 구조가 가능하다. 이는 상업지역, 높은 대지지분, 일반분양 확대 덕분이다."

5. 사업 추진 일정 및 단계

• 2022년 11월: 정비구역 지정
• 2023년 2월: 사업시행자 KB부동산신탁 지정
• 2023년 12월: 시공사 대우건설 선정
• 2024~2025년: 설계안 확정, 사업시행인가, 관리처분인가
• 2027년: 착공
• 2030년: 준공 및 입주 목표

6. 투자 포인트 및 시장 반응

• 여의도 재건축 1호, 신탁방식·초고층·하이엔드 브랜드 등 상징성
• 한강 조망, 역세권, 금융중심지 인접, 생활 인프라 우수
• 상업지역, 높은 용적률, 분양수익 극대화로 사업성 우수
• 환급금 구조, 분담금 부담 최소화, 프리미엄 커뮤니티 등 실수요·투자자 모두에 매력
• 사업 단계별 불확실성 감소에 따라 프리미엄 상승 기대
• 여의도 금융중심 지구단위계획(안)과 연계, 미래가치 상승
• 단, 신탁방식 특성상 조합원 의사반영 제한, 신탁수수료 등은 유의

"공작아파트는 여의도 재건축 사업 중 가장 빠르고 안정적으로 추진되는 단지로, 사업성·속도·미래가치 모두에서 주목받고 있다."

7. 향후 전망 및 유의사항

• 2025~2026년 사업시행인가, 관리처분인가 등 인허가 절차가 관건
• 49층 초고층, 하이엔드 설계, 글로벌 브랜드와 협업 등으로 신축 프리미엄 기대
• 환급금 구조는 평형 선택, 분양가, 공사비 등 변수에 따라 달라질 수 있음
• 신탁방식의 빠른 추진력, 내부 갈등 최소화 장점
• 여의도 금융중심지 개발, 주변 재건축 단지와 시너지 효과
• 장기적 관점에서 정책·시장 변화, 금리·건설비 등 리스크 관리 필요

정리: 여의도 공작아파트 재건축은 신탁방식, 초고층 하이엔드 설계, 환급금 구조 등으로 여의도 재건축의 대표 성공 사례로 꼽힙니다. 빠른 사업 추진력, 분담금 부담 최소화, 한강 조망·입지 프리미엄, 글로벌 브랜드와의 협업 등으로 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 단지입니다. 향후 인허가와 분양, 시장 상황에 따라 추가적인 프리미엄이 기대됩니다.