성수전략정비구역 2지구(성수2지구) 재개발

반응형

성수전략정비구역 2지구(성수2지구) 재개발 최신 동향 및 사업 총정리

서울 성동구 성수동 한강변에 위치한 성수전략정비구역 2지구(성수2지구)는 한강 조망권, 강남권 접근성, 초고층 아파트 설계 등으로 강북 대표 신흥 부촌으로 주목받고 있습니다. 본문에서는 위치, 사업 규모, 세대수, 사업 추진 현황, 분양가, 투자 전망까지 한눈에 정리합니다.

 

1. 성수2지구 사업 개요 및 입지

• 위치: 서울시 성동구 성수동2가 506번지 일대, 한강변·뚝도시장 인근
• 정비구역 면적: 약 131,980㎡(약 39,924평)
• 사업 유형: 주택정비형 재개발(성수전략정비구역 4개 지구 중 두 번째로 큰 규모)
• 용도지역: 제2종일반주거지역(7층), 제3종일반주거지역, 일부 준주거지역(종상향 예정)
• 입지 특징: 한강 조망, 서울숲·GFC·부영부지 등 대규모 개발지와 인접, 2호선·분당선 등 교통 편리

 

2. 세대수 및 건축계획

• 예상 세대수: 2,609세대(임대주택 548세대 포함)
  일부 자료에서는 2,413세대(정비계획 변경에 따라 변동 가능)
• 동수 및 층수: 초고층 아파트(최고 50층 이상), 총 10~16개 동(예정)
• 용적률: 3종 일반주거지역 300%, 준주거지역 450% 적용
• 주요 시설: 공동주택, 상가, 공원, 도로, 학교, 종교·복지시설 등
• 특징: 한강 조망권, 남향 위주 단지 배치, 상업·주거 복합개발, 뚝도시장 등 이해관계 복잡

 

3. 사업 추진 현황 및 일정

• 2011년 2월 정비구역 지정, 2020년 2월 조합설립 인가(동의율 78.61%)
• 2023년 6월 ‘그레이트 한강 프로젝트’ 발표, 신속통합기획 도입으로 사업 속도↑
• 2024년 2~3월 지구단위계획 및 정비계획 변경안 공람 완료, 2024년 11월 도시계획위원회 심의 통과
• 2025년 1월 주민 재공람, 3월 4개 지구 정비계획 변경 고시
• 2025년 하반기~2026년 시공사 선정, 건축심의 등 인허가 절차 예정
• 뚝도시장 등 기존 이해관계로 인해 4개 지구 중 사업 속도는 다소 느린 편

 

4. 분양가 및 권리가액(예상)

평형(전용)	예상 조합원분양가(억)	예상 일반분양가(억)
25평	15.25	18~20
34평	20.74	25~28
45평	27.45	35~38
50평	30.50	40~43

• 전용 84㎡(34평) 기준, 총 투자금액 약 28억(조합원가), 준공 후 시세 42~45억(트리마제, 아크로서울포레스트 수준) 예상
• 대지지분 평당 권리가액: 아파트 약 2.7억, 단독/다가구 0.5~0.8억, 상가 0.8~1.2억(비례율 107% 적용, 변동 가능)
• 토지거래허가구역, 실거주 2년 의무 등 투자 시 유의

 

5. 사업비 및 재무구조(추정)

• 총 사업비: 약 1조6,500억원(공사비 1조7,834억원, 조합운영비 1,500억, 보상비 5,000억, 금융비 4,000억 등)
• 현금청산, 국공유지 매입, 기반시설 조성 등 비용 부담이 크고, 사업성은 서울 내 최상위권

 

6. 투자 전망 및 유의사항

• 한강 조망권, 초고층 설계, 강남 접근성, 서울숲·GFC 등 대형 개발 호재로 미래가치 매우 높음
• 현재 상대적으로 저평가(초기 투자금액 낮음), 장기적 관점에서 실거주·투자 모두 유리
• 사업 속도는 서울시 정책 및 도시계획에 따라 변동, 완공 시점 예측 어려움
• 토지거래허가구역, 실거주 의무, 이해관계(뚝도시장 등)로 단기 투자보다는 장기 관점 필요
• 준공 후 압구정, 한남뉴타운, 트리마제 등과 견줄 서울 대표 고급 부촌으로 성장 전망

TIP: 성수2지구는 한강변 입지, 초고층 설계, 저평가 매수 기회 등으로 투자 매력이 높지만, 사업 속도, 정책 변화, 실거주 의무 등 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

 

7. 요약

성수전략정비구역 2지구(성수2지구)는 한강변, 서울숲, 강남권 접근성을 모두 갖춘 강북 대표 초고층 재개발 사업지로, 2,600여 세대의 대단지, 50층 이상 초고층, 고급 주거단지로 탈바꿈할 예정입니다. 현재는 저평가 구간으로 장기 투자 매력이 높으며, 완공 시 서울 대표 부촌으로 도약할 전망입니다. 단, 토지거래허가구역, 실거주 의무, 정책 변수 등은 반드시 체크해야 합니다.