양도세 비과세를 위한 실거주 확인

1세대 1주택 양도세 비과세 기준과 실거주 요건 강화 

1. 기본 요건 정리

• 1세대 1주택 비과세란?
  한 세대가 국내에 1채의 주택만 보유하고 있고, 일정 요건을 충족해 해당 주택을 양도(매도)할 때 양도소득세가 면제되는 제도입니다
• 2025년 주요 개정 내용
  2025년부터는 실거주 요건이 전국으로 확대되고, 비과세 기준 가격도 상향 조정되었습니다

2. 2025년 비과세 적용 요건

구분2024년까지 기준2025년 이후 기준

보유기간	2년 이상	2년 이상
실거주(거주) 요건	조정대상지역만 2년 거주	전국 모든 지역 2년 거주 필수
비과세 기준(공시가격)	12억 원 이하	13억 원 이하
고가주택(초과분 과세)	12억 초과분 과세	13억 초과분 과세

 

• 실거주 요건 전국 확대
  기존에는 조정대상지역(투기과열지구 등)에서만 2년 거주가 필요했으나, 2025년부터는 전국 어디서든 2년 이상 실거주해야 비과세가 적용됩니다
• 비과세 기준 상향
  비과세 적용 주택의 공시가격 기준이 12억 원에서 13억 원으로 상향되어, 고가 주택 실거주자의 세 부담이 일부 완화되었습니다

3. 실거주 요건 강화 상세 해설

• 적용 시점
  2025년 2월 28일 이후 매매계약 체결분부터 전국 실거주 2년 요건이 적용됩니다
• 실거주 인정 범위
  본인과 세대원이 실제로 해당 주택에 거주한 기간만 인정됩니다.
• 예외 및 특례
  • 상생임대인 제도: 직전 임대차계약(1년 6개월 이상)과 신규계약(2년 이상)을 체결하고, 임대료 인상폭이 5% 이하면 실거주 2년 요건을 면제받을 수 있습니다. 이 제도는 2026년 12월 31일까지 연장 적용됩니다
  • 혼인 특례: 결혼으로 2주택이 된 경우, 혼인 후 10년 내 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 간주되어 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다(2024년 11월 12일 이후 양도분부터)

4. 실전 예시

• 예시 1
  2025년 3월, 서울 아파트(공시가격 11억 원)를 3년 보유·2년 실거주 후 매도 → 양도세 비과세
• 예시 2
  2025년 4월, 대구 아파트(공시가격 10억 원)를 3년 보유·거주 없이 임대만 하다가 매도 → 2년 실거주 미충족, 양도세 과세
• 예시 3
  2025년 5월, 부산 아파트(공시가격 14억 원)를 2년 실거주 후 매도 → 13억 초과분에 대해서만 양도세 과세

5. 실거주 요건 강화의 의미와 유의점

• 실수요자 중심 정책 강화
  실거주자에게 비과세 혜택을 집중해 투기수요를 억제하고, 실수요자 보호를 강화하는 정책 기조입니다
• 전국 확대 주의
  지방·비조정지역도 2년 거주해야 하므로, 투자 목적 임대만 한 주택은 비과세를 받을 수 없습니다.
• 전략적 매도 필요
  일시적 2주택, 상생임대인 등 특례 활용 시 매도 시기와 조건을 반드시 확인해야 합니다

6. 요약 체크리스트

• 1세대 1주택자, 2년 이상 보유 + 전국 2년 이상 실거주 필수
• 공시가격 13억 원 이하까지 비과세(초과분은 과세)
• 상생임대인 등 일부 예외 존재(요건 충족 시 실거주 면제)
• 2025년 2월 28일 이후 계약분부터 전국 실거주 요건 적용

2025년부터는 전국 어디서든 2년 실거주를 반드시 채워야 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 주택 매도 계획 시 실거주 기간, 공시가격, 특례 적용 여부를 꼼꼼히 확인하세요.

반드시 전문가와 상담 또는 규정 확인하세요~