등기부등본 보는 법 총정리: 표제부·갑구·을구 확인법, 근저당 채권최고액 계산과 전세사기 예방 체크리스트

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 떼어 보긴 했는데, 표제부·갑구·을구에 적힌 내용을 어디서부터 어떻게 봐야 할지 막막한 분이 많습니다. 중개사가 "깨끗한 집"이라고 말해도, 그 말이 사실인지는 등기부등본을 직접 읽을 수 있어야 판단할 수 있습니다. 전세사기는 대부분 계약 전에 등기부만 제대로 확인했어도 피할 수 있는 유형이 많습니다.

등기부등본(공식 명칭은 등기사항증명서)은 그 집의 소유자가 누구인지, 집에 빚이 얼마나 잡혀 있는지를 국가가 기록해 둔 문서입니다. 이 글에서는 발급 방법과 비용, 표제부·갑구·을구별로 확인해야 할 항목, 근저당 채권최고액으로 깡통전세를 가려내는 계산법, 그리고 계약 전후에 반드시 챙겨야 할 안전장치까지 순서대로 정리했습니다.

핵심 요약

• 발급 비용: 대법원 인터넷등기소 열람 700원·발급 1,000원(2026년 11월 23일부터 열람 1,100원·발급 1,400원으로 인상 예정)
• 표제부: 주소·면적·용도가 계약서와 일치하는지 확인
• 갑구: 현재 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인지, 가압류·경매개시결정·신탁등기 같은 위험 신호가 없는지 확인
• 을구: 근저당권 채권최고액 확인 — 통상 대출 원금의 110~120%로 설정됨
• 깡통전세 판단: 선순위 채권최고액 + 내 보증금이 매매 시세에 근접하거나 넘으면 위험
• 안전장치 3종: 전입신고(대항력) + 확정일자(우선변제권) + 전세보증금반환보증 가입

등기부등본, 어디서 어떻게 발급받나요

등기부등본은 소유자가 아니어도 누구나 수수료만 내면 열람·발급할 수 있습니다. 가장 빠른 방법은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)입니다. 주소로 검색해 해당 부동산을 선택한 뒤 결제하면 바로 확인할 수 있고, 비회원으로도 이용 가능합니다.

구분	수수료(인터넷등기소)	용도
열람	700원	화면으로 권리관계를 확인하는 용도
발급	1,000원	은행·관공서·계약 상대방에게 제출하는 용도

단순히 내용을 확인하는 단계라면 열람으로 충분하고, 제출할 문서가 필요하면 발급을 선택하면 됩니다. 다만 수수료 인상이 예고돼 있어 2026년 11월 23일부터는 열람 1,100원, 발급 1,400원으로 오를 예정이니, 조회 시점에 인터넷등기소에서 최종 금액을 한 번 더 확인하세요.

발급할 때 반드시 챙길 설정이 하나 있습니다. 등기유형에서 말소사항 포함을 선택하세요. 현재 유효한 권리만 보여 주는 '현재유효사항'으로 발급하면 과거에 설정됐다가 말소된 권리 이력이 보이지 않습니다. 과거에 근저당이나 가압류가 반복해서 걸렸다 말소된 이력은 집주인의 자금 사정을 짐작하게 하는 단서가 되므로, 계약 전 확인용으로는 말소사항 포함이 기본입니다. 등기부에서 붉은 줄이 그어진 항목이 말소돼 효력이 끝난 기록입니다.

표제부: 계약서와 같은 집이 맞는지 확인

표제부는 부동산 자체의 표시 사항을 적는 부분입니다. 건물의 주소, 구조, 용도, 면적이 기록되고, 아파트 같은 집합건물은 내가 계약하려는 동·호수의 전유부분 면적과 대지권 비율이 함께 표시됩니다.

확인할 것은 단순합니다. 계약서에 적힌 주소와 동·호수가 표제부와 한 글자까지 일치하는지, 면적이 계약 내용과 맞는지 대조하는 것입니다. 주소가 다르면 전혀 다른 집의 등기부를 보고 있는 셈이 됩니다. 또 건물의 용도가 주거용이 아닌 근린생활시설로 돼 있거나, 등기와 실제 구조가 다른 위반건축물인 경우에는 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있으니 용도란도 함께 확인하세요.

갑구: 진짜 소유자와 소유권 위험 신호

갑구는 소유권에 관한 사항이 기록되는 부분입니다. 소유권이 언제, 누구에게, 어떤 이유로 넘어왔는지가 시간 순서대로 적히고, 가장 아래쪽 항목이 현재 상태입니다. 계약 전 갑구에서 확인할 핵심은 두 가지입니다.

첫째, 현재 소유자가 계약 상대방과 일치하는지입니다. 등기부상 소유자의 이름과 주민등록번호 앞자리가 임대인의 신분증과 같은지 대조하세요. 소유자가 아닌 사람이 임대인으로 나섰다면 대리인 계약인지, 위임장과 인감증명서가 갖춰졌는지부터 따져야 합니다.

둘째, 소유권을 위협하는 기록이 없는지입니다. 아래 용어가 갑구에 보이면 계약을 멈추고 전문가 확인부터 받아야 합니다.

위험 신호	의미
가압류·압류	채권자가 소유자의 재산 처분을 묶어 둔 상태
가처분	소유권 자체가 분쟁 중이라 처분이 금지된 상태
경매개시결정	이미 강제경매 절차가 시작된 상태
가등기	장래의 소유권 이전을 예약해 둔 상태로, 본등기가 되면 내 순위가 밀릴 수 있음
신탁	소유권이 신탁회사에 넘어간 상태

특히 신탁등기는 전세사기에서 자주 악용됩니다. 소유자가 신탁회사로 돼 있으면 실제 집주인이라 주장하는 사람은 소유권이 없는 위탁자일 뿐이고, 신탁회사의 동의 없이 맺은 임대차계약은 무효가 될 수 있습니다. 신탁등기가 보이면 반드시 신탁원부를 별도로 발급받아 임대 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다. 소유권이 단기간에 여러 번 바뀌었거나 최근에 소유자가 변경된 집도, 변경 사유를 확인하기 전까지는 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

을구: 근저당 채권최고액과 깡통전세 계산

을구는 소유권 외의 권리, 즉 집에 걸린 빚과 부담을 기록하는 부분입니다. 전세 계약에서 가장 중요한 부분입니다. 근저당권, 전세권, 임차권등기 같은 항목이 여기에 적힙니다.

핵심은 근저당권의 채권최고액입니다. 채권최고액은 집주인이 실제로 빌린 금액이 아니라, 원금에 연체이자까지 감안해 잡아 둔 상한 금액입니다. 금융기관은 통상 대출 원금의 110~120% 수준으로 채권최고액을 설정합니다. 예를 들어 채권최고액이 2억 4,000만 원이면 실제 대출 원금은 대략 2억 원 안팎으로 추정할 수 있습니다.

깡통전세 여부는 아래 계산으로 판단합니다.

선순위 채권최고액 + 내 전세보증금 vs 매매 시세

예시 (매매 시세 3억 원)	채권최고액	내 보증금	합계	판단
안전한 경우	1억 2,000만 원	1억 원	2억 2,000만 원	시세의 약 73% — 비교적 안전
위험한 경우	2억 2,000만 원	1억 원	3억 2,000만 원	시세 초과 — 깡통전세 위험

경매에서는 채권최고액이 아니라 실제 대출 잔액이 기준이 되지만, 잔액은 등기부에 나오지 않으므로 보수적으로 채권최고액 기준으로 계산하는 것이 안전합니다. 전문가들은 선순위 채권최고액과 보증금의 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있는 위험 구간으로 봅니다. 다가구주택이라면 나보다 먼저 전입한 임차인들의 선순위 보증금도 합계에 포함해야 합니다. 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인으로 선순위 임차보증금을 확인하세요.

계약 전 추가로 확인할 것: 전세가율과 소유자 확인

등기부를 다 읽었어도 계약 전에 두 가지를 더 확인해야 합니다.

첫째, 전세가율입니다. 전세보증금을 매매 시세로 나눈 비율이 전세가율인데, 이 비율이 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 보증금이 위험해집니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 최근 거래를 확인해 판단하세요. 호가가 아니라 실거래 기준이어야 합니다.

둘째, 계약 상대방 본인 확인입니다. 계약 당일 임대인의 신분증을 직접 눈으로 확인하고, 보증금을 보낼 계좌의 예금주가 등기부상 소유자와 같은 이름인지 반드시 대조하세요. 대리인과 계약한다면 위임장, 인감증명서, 소유자와의 통화 확인까지 거쳐야 합니다. 공인중개사를 통하는 계약이라면 중개대상물 확인·설명서에 선순위 권리관계가 설명돼 있는지도 확인하세요.

대항력과 우선변제권: 전입신고·확정일자·보증보험

등기부 확인이 계약 전의 방어라면, 계약 후에는 내 권리를 지키는 순서를 확보해야 합니다. 세 가지를 한 세트로 움직이세요.

1. 전입신고 + 실제 입주: 주택을 인도받아 실제로 거주하고 전입신고를 마쳐야 대항력이 생깁니다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 발생하므로, 잔금일에 바로 전입신고를 하는 것이 중요합니다. 경매로 집이 넘어가도 새 소유자에게 계약 기간 동안 거주를 주장할 수 있는 힘이 대항력입니다.
2. 확정일자: 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 우선변제권이 생겨, 경매 배당에서 확정일자보다 늦은 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 전입신고와 같은 날 주민센터나 온라인으로 처리하세요.
3. 전세보증금반환보증 가입: HUG(주택도시보증공사) 등의 전세보증금반환보증에 가입하면 계약 만료 시 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 지급합니다. 가입은 계약 전에 가능한지부터 확인하는 것이 순서입니다. 등기부에 위험 신호가 있거나 전세가율이 높은 집은 보증 가입 자체가 거절될 수 있는데, 거절되는 집이라면 계약 자체를 다시 생각해야 한다는 신호이기도 합니다.

마지막으로, 등기부 확인 시점도 중요합니다. 계약 전에 한 번 봤다고 끝이 아닙니다. 계약 당일과 잔금일 직전에 한 번씩 다시 열람해, 그 사이 근저당이 새로 설정되거나 소유권이 바뀌지 않았는지 확인하세요. 은행 대출 설정은 접수 즉시 효력이 발생하지만 전입신고의 대항력은 다음 날 0시에 생기기 때문에, 잔금일 당일 등기 상태를 재확인하는 습관이 사고를 막습니다.

전세 계약 전 체크리스트

• ☐ 인터넷등기소에서 등기부등본을 말소사항 포함으로 직접 열람했다
• ☐ 표제부의 주소·동호수·면적이 계약서와 일치하는지 확인했다
• ☐ 갑구의 현재 소유자와 임대인 신분증 이름이 일치하는지 확인했다
• ☐ 갑구에 가압류·압류·가처분·경매개시결정·신탁등기가 없는지 확인했다
• ☐ 을구의 근저당권 채권최고액을 확인하고, 선순위 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘지 않는지 계산했다
• ☐ 실거래가 기준으로 전세가율을 확인했다(다가구주택이면 선순위 임차보증금까지 확인)
• ☐ 보증금을 보낼 계좌의 예금주가 소유자와 같은 이름인지 확인했다
• ☐ 전세보증금반환보증(HUG 등) 가입 가능 여부를 계약 전에 확인했다
• ☐ 잔금일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리할 계획이다
• ☐ 계약 당일과 잔금일 직전에 등기부를 다시 열람할 계획이다

자주 묻는 질문

Q. 중개사가 보여 주는 등기부등본만 믿어도 되나요? 아닙니다. 중개사가 출력한 시점 이후에 권리관계가 바뀔 수 있고, 말소사항이 제외된 형태로 출력됐을 수도 있습니다. 열람 수수료가 700원이니 인터넷등기소에서 직접, 말소사항 포함으로, 계약 당일에 가까운 시점에 확인하는 것이 원칙입니다.

Q. 을구에 근저당권이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요? 그렇지는 않습니다. 아파트 대부분은 집주인의 주택담보대출 때문에 근저당이 설정돼 있습니다. 문제는 금액입니다. 채권최고액과 내 보증금의 합계가 매매 시세와 비교해 어느 수준인지 계산하고, 70~80%를 넘으면 위험 구간으로 보고 피하는 것이 안전합니다.

Q. 채권최고액이 실제 대출금보다 왜 더 큰가요? 채권최고액은 원금에 장래의 연체이자 등 부대 비용까지 감안해 미리 잡아 두는 상한액이기 때문입니다. 금융기관은 통상 원금의 110~120%로 설정합니다. 그래서 채권최고액이 1억 2,000만 원이면 실제 대출은 약 1억 원 안팎으로 추정합니다.

Q. 확정일자만 받으면 전입신고는 나중에 해도 되나요? 안 됩니다. 대항력은 실제 거주와 전입신고를 갖춰야 생기고, 우선변제권도 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자 기준으로 순위가 정해집니다. 전입신고의 효력은 다음 날 0시부터 발생하므로, 잔금일 당일 입주와 전입신고, 확정일자를 함께 처리해야 빈틈이 생기지 않습니다.

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출처: 대법원 인터넷등기소 등기사항증명서 열람·발급 안내, 등기사항증명서 등 수수료규칙, 주택임대차보호법(대항력·우선변제권), 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 안내, 국토교통부 실거래가 공개시스템

이 글은 정보 제공 목적이며, 등기부 해석과 보증금 회수 가능성은 개별 부동산의 권리관계와 경매 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 법무사나 변호사 등 전문가 상담과 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서를 통해 본인 계약 기준을 확인하시기 바랍니다.