전세보증보험 HUG 가입 조건·보증료율 총정리 — 보증금 한도 7억, 신청 기한 놓치면 가입 불가

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 사고, 뉴스에서만 보던 일이 어느새 남 얘기가 아니게 됐습니다. 전세보증금이 전 재산이나 다름없는 분들에게는 계약 한 번 잘못 맺으면 수억 원이 묶여 버리는 일이 생깁니다. 이럴 때를 대비한 제도가 바로 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증입니다. 집주인이 계약 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않으면, HUG가 먼저 세입자에게 보증금을 지급하고 집주인에게 대신 청구(대위변제·구상)하는 구조입니다.

다만 이 보증은 아무 집이나, 아무 때나 가입할 수 있는 게 아닙니다. 가입 조건을 하나라도 놓치면 신청 자체가 거절되고, 신청 기한을 넘기면 그 계약으로는 다시 가입할 수 없습니다. 조건과 보증료율, 신청 절차를 HUG 공식 업무안내 기준으로 정리했습니다.

핵심 요약

• 보증금 한도: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하
• 핵심 심사 기준: 선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격의 90% (이른바 전세가율 90% 룰)
• 필수 요건: 전세계약기간 1년 이상, 전입신고 + 확정일자, 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약서
• 신청 기한: 잔금지급일·전입신고일 중 늦은 날부터 전세 계약기간의 1/2이 지나기 전까지
• 보증료율(개인 임차인): 연 0.097%~0.211% — 보증금액·주택 유형·부채비율에 따라 차등
• 임대인(집주인)의 동의 없이 세입자가 단독으로 가입할 수 있습니다

가입 조건 — 이 중 하나라도 어긋나면 거절됩니다

항목	조건
대상 주택	아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 주거용 오피스텔 등 (건축물대장상 위반건축물은 제외, 아파트는 예외)
보증금 한도	수도권 7억 원 이하 / 그 외 지역 5억 원 이하 (보증부 월세는 전월세전환율 적용 보증금 기준)
부채비율 심사	선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격 × 90%
계약 요건	전세계약기간 1년 이상, 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약서
대항력 요건	주택 인도 + 전입신고 + 확정일자 (또는 전세권 설정)
권리관계	등기부에 압류·가압류·가처분·가등기·경매신청 등 권리침해가 없을 것, 건물과 토지 모두 동일 임대인 소유
전입세대	전입세대열람 결과 타 세대 전입내역이 없을 것 (단독·다가구 제외)

여기서 가장 많이 걸리는 것이 전세가율 90%입니다. 집값 산정은 KB시세·공시가격 등을 기준으로 하는데, 비아파트(빌라 등)는 공시가격의 140%를 주택가격으로 인정하는 방식이 적용되어 실질적으로는 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 어렵다고 이해하면 됩니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당(선순위채권)을 확인하고, 보증금과 합쳐 주택가격의 90%를 넘지 않는지 반드시 계산해 보세요. 깡통전세로 의심되는 집은 바로 이 심사에서 걸러집니다.

보증료율 — 연 0.097%~0.211%, 조건 따라 2배 넘게 차이

보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간(일수) ÷ 365로 계산합니다. 개인 임차인의 연 보증료율은 보증금액 구간, 주택 유형(아파트/기타), 부채비율(주택가액 대비 선순위채권+보증금 비율)에 따라 아래처럼 달라집니다.

보증금액	주택 유형	부채비율 70% 이하	80% 이하	80% 초과
1억 원 이하	아파트	0.097%	0.117%	0.137%
1억 원 이하	기타	0.111%	0.142%	0.172%
1억 초과~2억 원	아파트	0.102%	0.124%	0.146%
1억 초과~2억 원	기타	0.117%	0.151%	0.184%
2억 초과~5억 원	아파트	0.107%	0.131%	0.154%
2억 초과~5억 원	기타	0.124%	0.161%	0.197%
5억 원 초과	아파트	0.113%	0.138%	0.164%
5억 원 초과	기타	0.132%	0.172%	0.211%

계산 예시: 보증금 3억 원, 아파트, 부채비율 80% 이하, 계약기간 2년이라면 보증료율은 연 0.131%이고, 보증료는 3억 원 × 0.131% × 2년 = 786,000원입니다. 보증금 수억 원을 지키는 비용으로는 월 3만 원 수준인 셈입니다.

할인 제도도 있습니다. 무주택 개인 임차인 중 사회배려계층(연소득 5,000만 원 이하 가구, 미성년 자녀 3인 이상 다자녀가구, 장애인·고령자 가구, 합산 연소득 6,000만 원 이하·혼인 7년 이내 신혼부부, 한부모가족, 다문화가구, 국가유공자 가구 등)은 대상 유형에 따라 보증료율의 40% 또는 60% 할인을 받습니다(중복 할인 불가). 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약을 체결한 경우에는 보증료의 3%가 추가로 할인됩니다. 반대로 선순위채권이 주택가격의 50%를 초과하면 보증료가 10% 할증될 수 있습니다.

신청 방법 — 단계별로 따라 하기

1. 계약 전 사전 확인: 등기부등본으로 소유자·근저당을 확인하고, 전세가율(보증금 ÷ 주택가격)과 선순위채권 합산 90% 기준을 계산합니다. HUG 홈페이지의 보증료 계산기로 예상 보증료도 미리 뽑아 보세요.
2. 전입신고 + 확정일자: 입주 후 주민센터나 정부24에서 전입신고를 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받습니다. 대항력과 우선변제권의 출발점입니다.
3. 신청 채널 선택: HUG 영업점(지사), 위탁은행(주요 시중은행 창구), 안심전세 앱 등 모바일 채널 중 편한 곳으로 신청합니다. 임대인 동의는 필요 없습니다.
4. 서류 제출: 확정일자부 전세계약서 사본, 부동산등기부등본, 전입세대확인서, 주민등록등본·신분증 사본, 전세보증금 수령·지급 확인서류 등이 필요합니다. 단독·다가구는 타 전세계약 체결내역 확인서 등 추가 서류가 붙습니다.
5. 보증료 납부 후 보증서 발급: 심사가 통과되면 보증료를 납부하고 보증서가 발급됩니다. 보증기간은 보증서 발급일부터 전세계약 만료일 후 1개월까지입니다.

주의사항

• 기한 엄수: 신청은 계약기간의 절반이 지나기 전까지만 가능합니다. 2년 계약이면 입주 후 1년이 마지노선인데, 심사 기간까지 고려하면 전입 직후 바로 신청하는 것이 안전합니다.
• 대항력 유지: 보증기간 중 다른 곳으로 전입을 빼거나 확정일자를 잃으면 보증이 무효가 될 수 있습니다. 이사를 가야 할 사정이 생기면 먼저 HUG에 알리세요.
• 갱신계약은 새로 확인: 계약을 갱신하면 보증도 갱신 조건에 맞는지 다시 확인해야 합니다. 보증금이 오르면 한도·전세가율 심사를 다시 받습니다.
• 다가구·단독은 특히 주의: 다른 세입자들의 보증금 합계가 선순위로 잡히기 때문에, 전입세대확인서와 타 전세계약 내역을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• HF·SGI와 비교: 반환보증은 HUG 외에 한국주택금융공사(HF 전세지킴보증), SGI서울보증(전세금보장신용보험)도 취급합니다. HF는 HF 전세자금대출 이용자가 연계해 쓰는 경우가 많고, SGI는 HUG 한도를 넘는 고액 아파트 전세에서 선택지가 됩니다. 한도와 요율 구조가 기관마다 다르니, HUG에서 거절됐다고 포기하지 말고 다른 기관 조건도 확인해 보세요.
• 보증사고가 나면: 계약 종료 후에도 보증금을 못 받으면, 계약 종료·임차권등기 등 요건을 갖춰 HUG에 보증이행을 청구합니다. 소송까지 가지 않고도 보증금을 먼저 돌려받는 것이 이 제도의 핵심입니다.

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자주 묻는 질문

Q. 집주인이 가입을 반대하면 못 드나요? 아닙니다. 전세보증금반환보증은 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다. 집주인에게 별도 통지가 가는 것도 아니어서, 관계가 껄끄러워질까 걱정할 필요가 없습니다.

Q. 이미 입주한 지 8개월 됐는데 지금도 가입할 수 있나요? 2년 계약 기준으로는 가능합니다. 신청 기한은 계약기간의 1/2(1년)이 지나기 전까지이기 때문입니다. 다만 심사에 시간이 걸릴 수 있으니 미루지 말고 바로 신청하세요. 1년이 지났다면 신규 가입은 어렵습니다.

Q. 보증료는 누가, 언제 내나요? 원칙적으로 신청인인 임차인이 가입할 때 한 번에 납부합니다. 계약서에 특약을 넣어 집주인과 나눠 내는 경우도 있지만, 그건 당사자 간 약정의 문제이고 HUG에 내는 사람은 신청인입니다.

Q. 월세 계약도 가입할 수 있나요? 보증금이 있는 월세계약(반전세 포함)도 대상이 됩니다. 전월세전환율을 적용해 환산한 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하 기준을 충족해야 합니다.