주택청약 가점제 계산법·1순위 조건 총정리: 84점 만점 점수표와 내 점수 계산 예시

민영주택 청약은 운이 아니라 점수 싸움인 경우가 많습니다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 세 가지를 점수화해 84점 만점으로 당첨자를 가립니다. 가점은 청약 신청 때 본인이 직접 입력하는 항목이라, 잘못 계산해 당첨됐다가 부적격으로 취소되는 사례가 매년 나옵니다. 점수표와 계산 예시로 내 가점부터 정확히 확인해 보세요.

핵심 요약

• 가점 구성: 무주택 기간 32점 + 부양가족 수 35점 + 청약통장 가입 기간 17점 = 84점 만점
• 적용 범위: 민영주택 일반공급 (공공분양 일반공급은 납입총액 순차제로 별도)
• 무주택 기간 시작점: 만 30세가 된 날과 혼인신고일 중 빠른 날부터 계산
• 1순위 기본: 투기과열지구는 통장 가입 2년 + 세대주, 수도권 비규제지역은 가입 1년

가점제란? 어디에 적용되나요

가점제는 민영주택 일반공급에서 같은 1순위 안에서 경쟁이 붙을 때 점수가 높은 순으로 당첨자를 정하는 방식입니다. 가점제로 뽑는 물량과 추첨제로 뽑는 물량의 비율은 주택 면적과 규제지역 여부에 따라 달라지며, 단지마다 입주자모집공고문으로 확정됩니다. 소형 면적일수록 추첨 비중이 큰 구조라, 가점이 낮다면 추첨제 물량과 특별공급 자격도 함께 따져 보는 것이 현실적입니다.

공공분양(국민주택) 일반공급은 가점제가 아니라 납입 횟수와 납입 인정 총액이 많은 순(순차제) 으로 정합니다. 이 글의 가점제는 민영주택 기준입니다.

가점 84점, 항목별 점수표

1. 무주택 기간 (최대 32점)

무주택 기간	점수	무주택 기간	점수
30세 미만 미혼 무주택자·유주택자	0점	7년 이상 ~ 8년 미만	16점
1년 미만	2점	8년 이상 ~ 9년 미만	18점
1년 이상 ~ 2년 미만	4점	9년 이상 ~ 10년 미만	20점
2년 이상 ~ 3년 미만	6점	10년 이상 ~ 11년 미만	22점
3년 이상 ~ 4년 미만	8점	11년 이상 ~ 12년 미만	24점
4년 이상 ~ 5년 미만	10점	12년 이상 ~ 13년 미만	26점
5년 이상 ~ 6년 미만	12점	13년 이상 ~ 14년 미만	28점
6년 이상 ~ 7년 미만	14점	14년 이상 ~ 15년 미만	30점
		15년 이상	32점

무주택 기간은 본인과 배우자를 기준으로, 세대원 전원이 무주택인 기간을 셉니다. 시작일은 다음 규칙으로 정합니다.

• 주택을 소유한 적이 없으면: 만 30세가 된 날과 혼인신고일 중 빠른 날부터
• 주택을 소유했다가 처분한 적이 있으면: 위 시작일과 최종 주택 처분일 중 더 늦은 날부터
• 배우자가 혼인 전에 소유했다가 처분한 주택은 본인의 무주택 기간에 영향을 주지 않습니다
• 만 30세 미만 미혼 무주택자는 기간과 무관하게 0점입니다. 가점이 쌓이기 시작하는 시점이 정해져 있는 셈입니다

2. 부양가족 수 (최대 35점)

부양가족 수 (본인 제외)	점수
0명	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점

인정 범위가 정해져 있어 아무 가족이나 넣을 수 없습니다.

• 배우자: 주민등록이 분리돼 있어도 항상 부양가족으로 인정
• 직계존속(부모·조부모): 신청자가 세대주이고, 3년 이상 같은 주민등록등본에 등재돼 있어야 인정. 직계존속이나 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 원칙적으로 인정되지 않음
• 미혼 직계비속(자녀): 같은 등본에 등재돼 있어야 하고, 만 30세 이상인 자녀는 1년 이상 등재 요건이 추가로 붙음

3. 청약통장 가입 기간 (최대 17점)

가입 기간	점수	가입 기간	점수
6개월 미만	1점	8년 이상 ~ 9년 미만	10점
6개월 이상 ~ 1년 미만	2점	9년 이상 ~ 10년 미만	11점
1년 이상 ~ 2년 미만	3점	10년 이상 ~ 11년 미만	12점
2년 이상 ~ 3년 미만	4점	11년 이상 ~ 12년 미만	13점
3년 이상 ~ 4년 미만	5점	12년 이상 ~ 13년 미만	14점
4년 이상 ~ 5년 미만	6점	13년 이상 ~ 14년 미만	15점
5년 이상 ~ 6년 미만	7점	14년 이상 ~ 15년 미만	16점
6년 이상 ~ 7년 미만	8점	15년 이상	17점
7년 이상 ~ 8년 미만	9점

가입일부터 입주자모집공고일까지의 기간으로 계산합니다. 알아 둘 장치가 두 가지 있습니다. 배우자 통장 가입 기간의 50%를 합산할 수 있는데 최대 3점까지만 더해지고, 합산 후에도 통장 항목 총점은 17점을 넘을 수 없습니다(2024년 3월부터 시행). 또 미성년자 때 가입한 기간은 최대 5년(60회)까지만 인정됩니다.

계산 예시로 감 잡기

예시 A — 35세 미혼 1인 가구: 30세부터 무주택 5년, 통장 가입 7년 → 무주택 12점 + 부양가족 0명 5점 + 통장 8점 = 25점

예시 B — 45세 기혼, 배우자+자녀 2명: 무주택 13년, 통장 가입 15년 → 무주택 26점 + 부양가족 3명 20점 + 통장 17점 = 63점

두 예시의 차이에서 보이듯, 가점의 큰 변수는 부양가족(35점)과 무주택 기간(32점)입니다. 통장 기간은 꾸준히 유지하면 따라오는 점수라, 당장 가점을 올릴 수단이 없다면 통장을 깨지 않고 유지하는 것이 기본 전략입니다. 정확한 내 점수는 청약홈(applyhome.co.kr)의 '청약가점 계산하기'에서 모집공고일 기준으로 계산해 보세요.

1순위 조건: 가점보다 먼저 갖춰야 할 자격

점수가 아무리 높아도 1순위가 아니면 가점 경쟁에 들어갈 수 없습니다. 민영주택 1순위는 지역 규제 여부에 따라 다릅니다.

구분	통장 요건	그 밖의 요건
투기과열지구·청약과열지역	가입 후 2년 경과	세대주만 가능, 과거 5년 이내 다른 주택 당첨 세대의 구성원이 아닐 것
수도권 (비규제지역)	가입 후 1년 경과	세대주·세대원 가능
수도권 외 지역	가입 후 6개월 경과	세대주·세대원 가능

민영주택은 거주 지역과 면적에 맞는 예치금액도 충족해야 합니다. 전용 85㎡ 이하 기준으로 서울·부산 300만 원, 기타 광역시 250만 원, 그 밖의 시·군은 200만 원이며, 면적이 커지면 예치금도 커집니다. 예치금은 청약하려는 단지의 위치가 아니라 신청자 본인의 주민등록 주소지 기준입니다.

참고로 서울은 2025년 10월 15일 대책으로 전역이 투기과열지구라, 서울 청약은 가입 2년 + 세대주 요건이 기본입니다. 당첨 이력이 있으면 재당첨 제한(투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년)이 걸리고, 부적격 당첨으로 취소되면 규제지역에서 1년간 청약이 제한될 수 있으니 신청 전 이력부터 확인하세요.

신청 전 체크리스트

• ☐ 청약홈 가점 계산기로 모집공고일 기준 내 점수를 계산했다
• ☐ 무주택 기간 시작일(만 30세·혼인신고일·주택 처분일)을 서류로 확인할 수 있다
• ☐ 부모님을 부양가족에 넣는다면 3년 이상 동일 등본·무주택 요건을 확인했다
• ☐ 배우자 통장 합산(50%, 최대 3점)이 유리한지 따져 봤다
• ☐ 1순위 요건(가입 기간·세대주)과 지역별 예치금액을 충족한다
• ☐ 지원 단지의 가점제·추첨제 비율과 최근 당첨 가점(컷)을 공고와 청약홈에서 확인했다

자주 묻는 질문

Q. 부모님과 함께 살면 무주택 기간은 언제부터인가요? 부모님 세대의 세대원으로 살았던 기간은 본인의 무주택 기간 시작일 계산과 직접 연결되지 않습니다. 본인 기준으로 만 30세가 된 날(또는 혼인신고일)부터 세는 것이 원칙이고, 부모님이 주택을 소유한 세대라면 세대 분리 여부와 관계없이 무주택 자격 자체가 달라질 수 있으니 공고 기준을 확인하세요.

Q. 배우자가 유주택자면 제 가점은 어떻게 되나요? 무주택 기간은 본인과 배우자를 기준으로 판단합니다. 배우자가 주택을 소유하고 있으면 무주택 기간 점수는 인정받기 어렵고, 가점제 청약 자격 자체가 제한될 수 있습니다. 배우자가 혼인 전에 소유했다가 이미 처분한 주택은 무주택 기간 계산에 영향을 주지 않습니다.

Q. 가점을 잘못 입력하고 당첨되면 어떻게 되나요? 사업주체의 서류 심사에서 가점 오류가 확인되면 당첨이 취소되고, 부적격 당첨으로 일정 기간 청약 제한을 받을 수 있습니다. 애매한 항목(무주택 시작일, 부양가족 인정)은 청약홈 계산기와 공고문 기준으로 보수적으로 입력하는 것이 안전합니다.

Q. 가점이 낮으면 청약은 포기해야 하나요? 아닙니다. 추첨제 물량에서는 가점과 무관하게 뽑고(규제지역·수도권·광역시 추첨제는 무주택자에게 75%를 우선 배정), 신혼부부·생애최초·신생아 등 특별공급은 별도 자격으로 경쟁합니다. 내 점수와 가구 상황에 맞는 전형을 고르는 것이 먼저입니다.

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출처: 국토교통부 「주택공급에 관한 규칙」 가점제 산정 기준, 청약홈(applyhome.co.kr) 청약가점 계산 안내

이 글은 정보 제공 목적이며, 가점 산정과 1순위 요건은 입주자모집공고일 기준 규정으로 최종 판단됩니다. 지원 전 청약홈 계산기와 해당 단지 공고문에서 본인 점수를 다시 확인하시기 바랍니다.