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장기보유특별공제(장특공) 완벽 해설
2025년 최신 | 개념, 조건, 계산법, 절세전략 총정리

※ 본 이미지는 이해를 돕기 위한 예시입니다.

핵심 요약 장기보유특별공제(장특공)는 부동산을 오래 보유(및 실거주)한 경우 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 대표적인 양도소득세 절세 제도입니다. 2025년 기준, 1세대 1주택 고가주택은 최대 80%, 일반 부동산은 최대 30%까지 공제가 가능하며, 보유·거주기간에 따라 공제율이 달라집니다.

1. 장기보유특별공제란?

• 부동산(토지, 건물, 주택 등)을 장기간 보유한 경우, 양도차익의 일정 부분을 공제하여 양도소득세 부담을 줄여주는 제도
• 투기 목적이 아닌 건전한 장기 보유를 유도하기 위해 도입
• 소득세법에 근거, 양도소득세 계산 시 적용
• 2025년 기준, 보유기간·거주기간·주택유형에 따라 공제율이 달라짐

2. 적용 대상 및 기본 요건

• 적용 대상: 토지, 건물, 주택, 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 경우 제외)
• 기본 요건: 3년 이상 보유해야 장기보유특별공제 적용 가능
• 1세대 1주택 고가주택: 2년 이상 거주해야 최대 공제율 적용(양도가액 12억 원 초과분 과세)
• 일반 부동산: 거주 요건 없음, 보유기간만으로 공제율 산정
• 임대주택: 일정 요건 충족 시 최대 70%까지 특례 공제 가능

3. 2025년 장기보유특별공제율(주택유형별)

구분	보유기간	거주기간	공제율(최대)	비고
1세대 1주택(고가)	최대 10년 (연 4%)	최대 10년 (연 4%)	80% (보유 40%+거주 40%)	양도가액 12억 초과분 과세
일반 주택/토지/건물	최대 15년 (연 2%)	해당 없음	30%	보유 3년 이상 시 적용
임대주택(특례)	8년/10년 이상	해당 없음	50%/70%	특정 요건 충족 시

4. 1세대 1주택(고가주택) 장기보유특별공제 상세

• 적용대상: 1세대 1주택자가 양도가액 12억 원 초과 주택을 양도하는 경우
• 공제율 산정: 보유기간 1년당 4% + 거주기간 1년당 4% (최대 10년씩, 합산 최대 80%)
• 요건: 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 필수
• 예시: 10년 보유 + 10년 거주 = 40% + 40% = 80% 공제
• 실거주 없이 보유만 한 경우 최대 40%만 공제

보유기간	거주기간	공제율
3년	3년	24% (12%+12%)
5년	5년	40% (20%+20%)
10년	10년	80% (40%+40%)
10년	0년	40% (보유만)

5. 일반 부동산(토지·건물) 장기보유특별공제

• 적용대상: 주택 외 토지, 건물, 다주택자 등
• 공제율 산정: 3년 보유 시 6%, 이후 1년마다 2%씩 증가, 최대 15년 30%
• 거주 요건: 없음(보유기간만 적용)
• 예시: 10년 보유 → 6% + (7년×2%) = 20%

보유기간	공제율
3년	6%
5년	10%
10년	20%
15년	30%(최대)

6. 임대주택 장기보유특별공제 특례

• 특정 요건(공공지원/장기일반민간임대주택 등) 충족 시 8년 이상 임대: 50%, 10년 이상 임대: 70% 공제율 적용
• 임대보증금/임대료 증가율 5% 이하, 수도권 6억·비수도권 3억 이하 등 세부 요건 있음
• 임대주택 등록 및 임대기간 등 꼼꼼히 확인 필요

7. 장기보유특별공제 적용 제외 및 유의사항

• 적용 제외: 미등기 양도자산, 보유기간 3년 미만, 조합원입주권(조합원으로부터 취득), 조정대상지역 다주택자 등
• 상속주택은 상속개시일부터 보유기간 산정
• 미등기 주택 양도 시 장특공 적용 불가, 양도세율 70% 등 불이익
• 2021년 이후 제도 강화, 1주택자도 거주요건 충족해야 최대 공제율 적용

8. 장기보유특별공제 계산법

1. 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비) 산출
2. 장기보유특별공제율 곱하기
   예: 3억 양도차익, 공제율 80% → 3억 × 80% = 2억4천만 원 공제
3. 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제
4. 과세표준에 세율 적용, 양도소득세 산출

계산 예시

• 양도차익: 3억 원
• 보유 10년, 거주 10년(1세대 1주택 고가주택) → 공제율 80%
• 장기보유특별공제: 3억 × 80% = 2억4천만 원
• 과세표준: 3억 - 2억4천 = 6천만 원
• 여기에 세율 적용, 양도세 최종 산출

9. 장기보유특별공제 절세전략

• 최대 공제율 확보: 1세대 1주택자는 보유 10년+거주 10년을 목표로 관리
• 거주요건 충족: 실거주 기간 확보로 공제율 극대화
• 임대주택 등록: 요건 충족 시 특례공제 활용
• 양도 시기 조정: 3년·10년·15년 등 보유기간별 공제율 변화에 맞춰 매도 시점 선정
• 상속·증여 등 특수 상황: 상속개시일, 증여일 등 보유기간 산정 기준 주의
• 양도세 신고 전 시뮬레이션: 국세청 홈택스·부동산계산기 등 활용해 사전 계산

10. 자주 묻는 질문(FAQ)

• Q. 1세대 1주택 비과세면 장특공 필요 없나요?
  → 양도가액 12억 원 이하 주택은 비과세, 12억 초과분은 과세되므로 장특공 적용 필요
• Q. 거주기간이 부족하면?
  → 보유기간만큼만 공제(최대 40%), 거주기간 채워야 최대 80% 공제
• Q. 다주택자는?
  → 일반 부동산 공제율(최대 30%)만 적용, 조정대상지역 다주택자는 적용 배제
• Q. 상속주택은?
  → 상속개시일부터 보유기간 산정
• Q. 미등기주택은?
  → 장특공 적용 불가, 양도세율 70% 적용

 

11. 결론 및 전망

장기보유특별공제(장특공)는 부동산을 장기간 보유하고 실거주한 경우 양도소득세를 획기적으로 줄일 수 있는 핵심 절세제도입니다. 2025년 기준, 1세대 1주택 고가주택은 보유·거주기간에 따라 최대 80%까지 공제가 가능하며, 일반 부동산도 최대 30%까지 세금 부담을 경감할 수 있습니다. 제도 변화와 요건을 꼼꼼히 확인하고, 매도 시점과 거주·보유기간을 전략적으로 관리하는 것이 절세의 핵심입니다.

장기보유특별공제 “내 집을 오래 보유하고 실거주했다면, 장특공을 통해 양도세 부담을 대폭 줄일 수 있습니다. 최신 제도와 요건을 꼭 확인하세요!”