여의도 재건축의 최신 현황

2025년 여의도 재건축 최신 동향과 전망

여의도는 서울의 3대 도심 중 하나로, 초고층 주거단지와 풍부한 교통·생활 인프라를 갖춘 핵심 지역입니다. 2025년 현재 여의도 재건축 사업은 시범·대교·광장 등 주요 단지를 중심으로 속도를 내며, 서울의 스카이라인을 바꿀 대변혁이 진행되고 있습니다.

1. 여의도 재건축의 배경과 의미

• 여의도는 1970~80년대 준공된 노후 아파트가 밀집해 주거환경 개선과 신축 수요가 매우 높습니다.
• 5호선, 9호선, 신림선, 신안산선, GTX-B 등 교통망 확충과 업무·상업지구 인접으로 투자 선호도가 높습니다.
  최근 상업·준주거지역의 비주거시설 의무비율 완화, 신속통합기획 등 규제 완화 정책이 추진 동력이 되고 있습니다.

2. 주요 단지별 재건축 추진 현황

단지명	사업 개요	2025년 현황
시범아파트	1971년 준공, 1,584가구 → 재건축 후 최고 65층, 2,473가구로 탈바꿈	- 서울시 신속통합기획 1호 단지 - 데이케어센터 기부채납 조건 수용 후 사업 재시동 - 2025년 정비구역 지정 및 정비계획 확정 - 연내 시공사 선정, 사업시행인가 추진 중 - 조합원 분양가(전용 84㎡) 약 20억 원 예상
대교아파트	1975년 준공, 376가구 → 재건축 후 최고 57층, 578가구(예정)	- 2025년 2월 통합심의 최종 통과 - 일조권, 환경영향평가 등 갈등 해소 - 5월 시공사 선정 총회 예정 - 최근 신고가 행진(전용 133㎡ 31.5억 등)
광장아파트	1978년 준공, 12층 576가구 → 재건축 후 최고 56층, 1,391가구(5개동)	- 2025년 5월 정비계획 변경안 공람 - 신속통합기획 방식, 상업지역 종상향 - 주거 비율 90%까지 확대, 사업성↑
삼부·공작·한양 등	1970~80년대 준공 노후 단지	- 상업지역 내 상가 비율 완화(20%→10%)로 사업성 개선 - 조합 설립, 정비계획 변경 등 사업 속도↑

3. 정책 변화와 신속통합기획

• 서울시는 신속통합기획을 통해 정비구역 지정 기간을 대폭 단축, 사업 추진 속도를 높이고 있습니다.
• 상업지역 내 비주거시설 의무비율을 20%→10%로 완화, 주택 비중을 최대 100%까지 확대하는 방안도 추진 중입니다.
  이로 인해 "돈 안되는 상가 빼고 주택 중심"의 사업계획이 확산되고 있습니다.
• 초고층 재건축 허용과 용적률 인센티브 제공 대신, 공공기여(데이케어센터 등) 기부채납을 의무화하는 방식이 적용되고 있습니다.

4. 시장 반응 및 투자 동향

• 재건축 기대감과 사업 가시화로 신고가 거래가 속출(시범·대교·진주·공작 등), 현금 부자들의 투자 수요 꾸준
• 토지거래허가구역 지정, 갭투자 제한에도 불구하고 실수요·투자수요 모두 강세
• 신축 아파트 희소성, 초고층 프리미엄, 교통·생활 인프라로 장기적 가치 상승 기대

"여의도 시범아파트가 재건축 신호탄을 쏘면서 대교, 목화 등도 사업 속도를 높일 것으로 예상된다. 65층 초고층 개발이 가능해지면서 여의도는 강남 못지않은 초고층 주거 단지로 변모할 가능성이 크다."
- 업계 관계자

5. 향후 전망과 유의사항

• 여의도 재건축 단지들은 2025년을 기점으로 시공사 선정, 사업시행인가 등 본격적인 사업 단계에 진입
• 초고층, 대단지 중심의 개발로 서울 도심의 스카이라인 변화와 주거환경 개선 기대
• 분담금, 분양가 등 사업성 분석과 정책·시장 변화에 대한 지속적 모니터링 필요
• 공공기여, 상업시설 축소 등 새로운 정책 기준이 향후 여의도 전체 재건축에 적용될 가능성 높음

2025년 여의도 재건축은 시범·대교·광장 등 주요 단지를 중심으로 초고층 주거단지로의 대전환이 본격화되고 있습니다. 신속통합기획, 상업지역 규제 완화, 공공기여 등 정책 변화와 함께, 투자자와 실수요자의 관심이 집중되는 핵심 시장으로 자리잡고 있습니다.