여의도 대교아파트 재건축

 

2025년 여의도 대교아파트 재건축 심층 분석

여의도 대교아파트 재건축은 서울 신속통합기획 1호, 준주거지역 종상향, 초고층 프리미엄, 빠른 사업 추진력 등으로 여의도 정비사업의 '모범 사례'로 평가받고 있습니다. 2025년 현재의 현황, 사업성, 추진 일정, 투자 포인트까지 5000자 이상으로 심층 정리합니다.

1. 대교아파트 재건축 개요 및 배경

• 위치/규모: 서울 영등포구 여의도동 41번지, 1975년 준공, 최고 12층, 4개동, 576가구의 노후 단지
• 재건축 계획: 지하 4층~지상 49층, 4개동, 912~922가구(공공임대 142세대 포함)로 탈바꿈 예정
• 용적률: 약 469% (종전 3종 일반주거지역 → 준주거지역 종상향)
• 신속통합기획 1호: 서울시 패스트트랙 자문방식 첫 사업장, 각종 인허가 절차를 대폭 단축
• 총사업비: 약 7,200억~9,000억 원 추정
• 공공기여: 복합문화체육센터(수영장, 골프연습장, 요가실 등), 재가노인복지시설(데이케어센터), 청소년문화복지시설 등 지역사회에 기여

2. 추진 일정 및 절차

단계	일정(예정)	주요 내용
조합설립인가	2024년 1월	영등포구청 인가, 신속한 추진
정비계획 결정/변경	2024년 8월~9월	서울시 도시계획위원회 통과, 용도지역 종상향
통합심의 최종통과	2025년 2월	건축·경관·교통·교육·환경 등 5개 영역 동시 심의
사업시행인가총회	2025년 4월	조합원 총회에서 사업시행계획서 승인
시공사 선정	2025년 6~9월	입찰 공고, 9월 총회에서 시공사 선정(삼성물산, 롯데건설 등 관심)
사업시행인가	2025년 10월	‘재건축 8부 능선’ 돌파, 본격 사업 착수
관리처분계획인가	2026년 6월	조합원 분양, 분담금 산정, 이주 준비
이주/철거/착공	2027년 6월	이주 완료, 철거 후 착공
일반분양	2027년 8월	신규 분양 물량 공급
준공/입주	2031년 6~7월	공사 완료, 입주 개시

대교아파트는 여의도 내에서 한양, 공작에 이어 세 번째로 시공사 선정에 돌입하며, 신속한 사업 추진이 돋보입니다.

3. 설계 및 단지 특성

• 건축 규모: 지하 4층~지상 49층, 4개 동, 총 912~922세대(공공임대 포함)
• 평형 구성: 전용 60㎡ 이하(123세대), 60~85㎡ 이하(437세대), 85㎡ 초과(362세대)로 대형평형(85㎡ 초과) 비중이 40%에 달함
• 최대 높이: 49층(학교 일조권 고려)
• 한강 조망권 극대화: 동 배치와 설계에 조망권 반영
• 커뮤니티/공공시설: 트랙형 산책로, 경로당, 키즈카페, 복합문화체육센터(수영장, 골프연습장, 요가실, 클라이밍존 등), 데이케어센터 등 다양한 시설
• 공공기여: 학교, 지역주민 모두 이용 가능한 시설 제공, 사회적 책임 강화

4. 사업성 분석 및 비례율

• 비례율: 95.1% (총수입 1조8,721억 원, 총지출 7,470억 원, 종전자산 1조1,829억 원 기준)
• 분담금: 동별·평형별로 차등. 예시) 3·5동(전용 95㎡) 소유주가 신축 84㎡ 신청 시 약 2억 원 분담금 발생, 1동(151㎡)·2동(133㎡) 소유주는 3~7억 원 환급 예상
• 조합원 분양가: 전용 59㎡ 약 15억 원, 84㎡ 약 20억 원 수준
• 공사비: 평당 약 850만 원, 총 7,200억~9,000억 원
• 순부담률: 기부채납 순부담률 25%로, 상업지(45%) 대비 유리한 구조

대형평형 비중이 높아 일부 조합원은 환급을, 중소형 신청자는 분담금 부담이 발생합니다. 분담금 및 환급금은 관리처분계획 인가 시 최종 확정됩니다.

5. 신속통합기획(패스트트랙)과 행정절차

• 서울시 신속통합기획 1호 사업장, 각종 인허가 절차를 통합·단축(기존 2년→수개월)
• 정비계획, 건축·경관·교통·환경 등 5개 영역 동시 심의
• 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 후속 절차도 빠르게 진행
• 상가(대교상가A, B)는 별도 지번으로 아파트 단독 재건축 추진 가능
• 주민·조합과 서울시, 영등포구의 협력으로 갈등 없이 원만한 진행

"과거 각 영역별 인허가 절차를 별도로 받을 경우 약 2년이 소요됐지만, 신속통합기획으로 8분의 1로 단축됐다. 대한민국 재건축 역사상 유례없는 속도다." (조합 관계자)

6. 시장 반응 및 투자 포인트

• 재건축 기대감에 최근 신고가 거래 속출(전용 133㎡ 31.5억, 6개월 만에 3.5억 상승)[15]
• 한강 조망, 더블 역세권(5호선, 9호선), 더현대·IFC몰 등 생활 인프라 우수
• 초고층, 대형평형, 프리미엄 커뮤니티 등 하이엔드 단지로 변모
• 시공사 선정에 삼성물산, 롯데건설 등 대형사 관심, 하이엔드 경쟁 심화
• 토지거래허가구역 지정으로 실거주 목적 매수만 가능, 투자수요 제한
• 분담금, 환급금, 일반분양가 등 사업성 분석 후 접근 필요

"대교아파트는 여의도 내에서 사업 완성에 가장 근접한 단지 중 하나. 구축 아파트를 넘어 신축 프리미엄을 노리는 실수요·투자자 모두의 관심이 집중." (현지 부동산 중개업소)

7. 대교아파트 재건축의 차별점과 시사점

• ‘노치원(데이케어센터)’ 등 공공기여 시설을 조기에 수용해 서울시와 갈등 없이 사업 속도 확보
• 준주거지역 종상향, 49층 초고층, 대형평형 비중 등 하이엔드 단지로 설계
• 신속통합기획 패스트트랙 1호, 타 단지(시범 등)와 달리 사업 지연 없이 순항
• 사회적 변화(초고령사회)와 정책 트렌드(공공기여, 복합시설 등)에 선제적 대응
• 여의도 전체 재건축 단지에 ‘모범 사례’로 영향력 행사

8. 향후 과제 및 전망

• 2025년 하반기 시공사 선정, 사업시행인가 등 본격 사업 착수
• 2026년 관리처분계획 인가, 2027년 착공, 2031년 입주 목표
• 분담금 산정, 일반분양가, 금리·건설비 등 변수에 따른 사업성 변동 가능성
• 초고층, 대형평형, 프리미엄 커뮤니티 등으로 여의도 스카이라인 변화 주도
• 토지거래허가구역, 실수요 위주 시장, 정책·금융환경 변화에 유의

정리: 여의도 대교아파트 재건축은 신속통합기획, 준주거지역 종상향, 초고층 프리미엄, 공공기여 등 다양한 강점을 바탕으로 여의도 재건축의 선도 모델로 자리잡고 있습니다. 빠른 사업 추진력, 대형 건설사 경쟁, 하이엔드 단지 설계, 사회적 변화 대응 등에서 타 단지와 차별화되며, 향후 여의도 전체 정비사업의 바로미터가 될 전망입니다.