여의도 삼부아파트 재건축

여의도 삼부아파트 재건축 2025 심층 분석

여의도 삼부아파트 재건축은 대지지분 우위, 한강변 입지, 신속통합기획 적용 등으로 여의도 재건축의 대표 기대주로 꼽힙니다. 2025년 현재 조합설립을 앞두고 본격적인 사업 추진에 나서고 있습니다.

1. 단지 개요 및 입지

• 위치/규모: 서울 영등포구 여의도동 30-2번지 일대, 1975년 준공, 최고 15층, 10개동, 866세대
• 평형 구성: 28평(120세대), 29평(1세대), 30평(239세대), 43평(168세대), 45평(8세대), 50평(120세대), 60평(120세대) 등 중대형 위주
• 입지 특성: 한강변, 여의나루역 도보 3분, 현대백화점·IFC몰·파크원 등 상업시설 인접, 여의도 초·중·고·여고 도보권 학세권
• 주차/녹지: 넉넉한 주차, 풍부한 녹지와 산책길, 한강공원 접경

2. 재건축 추진 현황

• 2023년 1월 신속통합기획 정비계획안 제출, 용적률 500%, 최고 60층, 1,550~2,100가구 신축 구상
• 2025년 3월 기준 조합설립 동의율 70% 확보, 5월 말 창립총회 예정
• 도시 및 주거환경정비법 개정(2025년 5월)으로 조합설립 동의율 기준 75%→70% 완화, 사업 추진에 탄력
• 2024년 하반기~2025년 상반기: 정비계획안 확정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가 등 순차 진행 전망
• 일부 세대(토지 용도 차이 등)와의 이견, 기부채납(공공기여) 비율 등 서울시와의 조율 과제 존재

"여의도에서 재건축 사업성이 가장 좋다고 평가받는 만큼 주민들도 빠르고 신속한 재건축에 목말라 있다. 주민 모두가 만족할 수 있는 결과를 내기 위해 계속해서 주민 간 이견을 조율할 것." (재추위 관계자)

3. 설계 및 사업 계획

• 건축 규모: 최고 60층, 약 2,100가구(일반분양 680가구 내외 추정)
• 용도지역: 3종 일반주거 및 일부 일반상업지역 혼재, 종상향(상업지역 확대) 추진
• 용적률: 기존 164% → 500% 이상 목표, 대지지분 28평 기준 16.4평, 38평 21.7평 등 넉넉
• 특화 설계: 한강 조망 극대화, 중대형 평형 고층 배치, 실사용면적 확대, 세대분리형 옵션, 상업시설 복합화, 스포츠시설 기부채납 등
• 공공기여: 용적률 인센티브의 대가로 서울시에 체육·문화시설 등 기부채납, 기부채납 비율(최대 60%) 관련 조율 중

"주거 지상면적 추가확보, 지하상가 계획, 상업시설 복합화 등으로 자산가치와 개발이익 극대화, 관리비 절감, 임대수익 등 다양한 전략이 설계에 반영될 예정." (설계안 제안)

4. 사업성 및 분담금 전망

• 사업성: 대지지분이 넉넉하고 용적률 상향, 상업지역 확대 등으로 사업성 매우 우수
• 분담금/환급금: 조합원 대부분이 분담금 부담 없이 오히려 환급금을 받을 가능성, 평형 선택에 따라 일부 분담금 발생 가능
• 일반분양: 약 680가구 일반분양 예정, 분양수익으로 조합원 부담 최소화
• 비례율: 100% 내외로 추정, 관리처분계획 시 확정
• 공공기여 부담: 기부채납 비율이 사업성에 직접 영향, 서울시와의 협상 중요

"현행 용적률이 164%에 불구하고, 대지지분도 높아 사업성이 우수하다는 평가다. 재개발 이후 모든 조합원이 분담금을 내는 대신 오히려 환급금을 돌려받을 것으로 예상." (재추위)

5. 시장 반응 및 투자 포인트

• 재건축 기대감에 신고가 거래 속출(전용 175㎡ 43.5억, 2024년 10월), 한강변 입지 프리미엄
• 여의나루역, 더현대서울, IFC몰 등 인프라, 학세권, 한강 조망 등 입지 경쟁력
• 신속통합기획 적용, 상업지역 확대, 초고층 프리미엄 등으로 장기적 가치 상승 기대
• 토지거래허가구역 지정으로 실거주 목적 매수만 허용, 투자수요 일부 제한
• 사업성, 분담금, 일반분양가 등 꼼꼼한 분석 필요

"여의도 삼부아파트는 신속통합기획, 대지지분 우위, 한강 조망 등으로 여의도 재건축 중 가장 사업성이 뛰어난 단지로 평가받는다."

6. 향후 과제 및 전망

• 2025년 5월 조합설립 창립총회, 시공사 선정, 사업시행인가 등 본격 절차 돌입
• 기부채납(공공기여) 비율, 일부 세대와의 이견, 설계안 조율 등 과제
• 정비계획 확정, 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공, 준공·입주까지 7~10년 소요 전망
• 초고층, 대단지, 하이엔드 커뮤니티 등 신축 프리미엄, 한강변 스카이라인 변화 주도
• 정책·금융환경 변화, 건설비·금리 등 변수에 따른 사업성 변동 가능성

정리: 여의도 삼부아파트 재건축은 대지지분 우위, 신속통합기획, 한강변 입지, 초고층 설계 등 다양한 강점으로 여의도 재건축의 대표 기대주로 꼽힙니다. 2025년 조합설립을 앞두고 본격적인 사업 추진에 나서며, 분담금 부담 최소화, 장기적 가치 상승, 신축 프리미엄 등 다양한 투자 포인트가 있습니다. 다만, 공공기여 비율, 일부 세대와의 이견 등은 향후 사업성에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.