여의도 광장아파트 재건축

여의도 광장아파트 재건축 2025 심층 분석

여의도 광장아파트 재건축은 신속통합기획, 상업지역 종상향, 주거비율 확대 등 다양한 혁신이 결합된 대형 프로젝트로, 여의도 일대의 스카이라인과 주거 트렌드를 바꿀 핵심 사업입니다.

1. 광장아파트 재건축 개요 및 배경

• 위치/규모: 서울 영등포구 여의동 28번지, 1978년 준공, 12층 576가구의 노후 단지
• 재건축 계획: 최고 56층, 5개동, 1,391가구의 초고층 대단지로 탈바꿈 예정
• 사업 방식: 공공과 민간이 협력하는 신속통합기획 적용, 행정절차 간소화 및 사업추진 속도 향상
• 용도지역 변경: 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향, 용적률 대폭 확대
• 주거비율 확대: 상업지역 내 비주거 비율 20% → 10% 완화, 주거비율 90%까지 확대
• 일반분양/임대: 1,391가구 중 583가구 일반분양, 232가구 공공임대주택 계획
• 사업성: 기존 대비 2.4배 이상 가구수 증가, 대규모 일반분양으로 수익성 제고

2. 추진 절차 및 주요 일정

• 2023년 9월: 신속통합기획 자문사업 신청
• 2024~2025년: 서울시, 영등포구, 주민 간 논의 및 정비계획 변경안 마련
• 2025년 5월: 정비계획 변경안 공람 공고, 6월 8일까지 주민 의견 수렴
• 2025년 하반기: 정비계획 변경 결정 고시(예정), 조합설립 본격화
• 이후: 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공, 준공, 입주 등 순차 진행

"광장아파트 재건축의 가장 큰 성과는 일반상업지역으로 종상향 된 것과 주거비율이 90%까지 상향된 것. 1,391가구까지 계획 변경이 가능해져 사업성이 크게 높아지고 조합원의 부담이 낮아졌다." (조합 관계자)

3. 설계 및 단지 특성

• 부지면적: 44,667.9㎡ (약 1만 3,500평)
• 건축 규모: 최고 56층, 5개동, 1,391가구(공공임대 232가구 포함)
• 용적률: 상업지역 상한 515%까지 적용, 실제 설계는 약 500~600% 예상
• 최고 높이: 200m 내외 초고층 설계
• 커뮤니티/공공시설: 공공기여로 복합문화체육시설, 어린이집, 경로당, 주민공동시설 등 다양한 편의시설 도입
• 조망권/입지: 여의도공원, 샛강생태공원 인접, 한강 조망 가능, 더현대서울·IFC몰 등 생활 인프라 우수
• 교통: 5·9호선 여의도역, 올림픽대로 등 서울 핵심 교통망 접근성

4. 사업성 분석 및 분담금 전망

• 가구 수 증가: 기존 576가구 → 1,391가구로 2.4배 확대, 일반분양 583가구 확보
• 일반분양가: 3.3㎡당 6,000~6,400만 원 예상(2025년 기준 시장 추정치)
• 공사비: 3.3㎡당 약 850만 원 가정(시범아파트 등 인근 단지 기준)
• 분담금/환급금 시나리오:
  • 중소형 평형 신청 시 환급 가능성 높음(대지지분이 넉넉한 편)
  • 대형 평형 선택 시 수억 원 분담금 부담(예: 기존 34평 소유자가 신축 43평 선택 시 약 1억 5천만 원 추가 분담금)
  • 일반분양 수익이 많지 않아 시범아파트 대비 분담금이 다소 높거나 낮을 수 있음(대지지분·평형 선택에 따라 상이)
• 비례율: 사업성 개선으로 100% 내외 예상(정확한 수치는 관리처분계획 시 확정)
• 공공임대: 232가구 배정, 공공기여 시설과 연계

"광장아파트는 세대수도 적고 대지지분도 상대적으로 넉넉한 편이라 분담금 부담이 시범보다 낮을 가능성이 크다. 단, 일반분양 수익이 적은 만큼 평형 선택에 따라 유불리가 달라질 수 있다." (시장 분석)

5. 신속통합기획과 행정절차

• 서울시의 신속통합기획 적용으로 각종 인허가 절차가 대폭 단축
• 정비계획, 건축·경관·교통·환경 등 5개 영역 동시 심의
• 주민 동의율 88% 달성, 조합설립 추진에 탄력
• 2025년 하반기 정비계획 변경 고시 후 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 후속 절차 진행
• 행정절차 간소화로 사업 추진 속도와 예측 가능성 크게 향상

6. 시장 반응 및 투자 포인트

• 여의도 일대 재건축 단지 중 상대적으로 조용하지만, 투자자들 사이에서 '알짜' 단지로 평가
• 신속통합기획, 상업지역 종상향, 주거비율 90% 등 사업성 개선 효과로 투자 매력도 상승
• 한강·여의도공원 조망, 더현대서울·IFC몰 등 생활 인프라, 더블 역세권 등 입지 프리미엄
• 초고층, 대단지, 하이엔드 커뮤니티 등 신축 프리미엄 기대
• 분담금, 환급금, 일반분양가 등 사업성 분석 후 접근 필요
• 토지거래허가구역 지정으로 실거주 목적 매수만 가능, 투자수요 일부 제한
• 여의도 시범·대교 등 인근 단지와 시너지 효과, 여의도 전체 스카이라인 변화 주도

7. 향후 과제 및 전망

• 2025년 하반기 정비계획 변경 고시, 조합설립 본격화
• 2026~2027년 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공 등 단계별 추진
• 2030년대 초중반 준공·입주 목표, 여의도 신축 대단지로 변모
• 분담금, 일반분양가, 금리·건설비 등 변수에 따른 사업성 변동 가능성
• 초고층, 대단지, 하이엔드 커뮤니티 등으로 여의도 주거 트렌드 선도
• 정책·금융환경 변화, 공공기여 부담 등 리스크 지속 점검 필요

"재개발·재건축은 주민의 사유재산 가치를 높이고 주거 환경을 개선하는 사업. 행정력을 집중해 주민 부담은 줄이고 사업이 힘있게 추진되도록 노력하겠다." (영등포구청장)

정리: 여의도 광장아파트 재건축은 신속통합기획, 상업지역 종상향, 주거비율 확대, 초고층 설계 등 혁신적 요소가 결합된 대형 프로젝트입니다. 사업성 개선, 분담금 부담 완화, 입지 프리미엄 등 다양한 장점으로 여의도 일대 재건축의 핵심 단지로 부상하고 있습니다. 향후 행정절차, 분담금 산정, 시장 상황 등 변수에 따라 사업성은 달라질 수 있으나, 여의도 신축 주거의 새로운 기준을 제시할 전망입니다.