방화뉴타운 재개발

 

방화뉴타운 재개발 완벽 정리 (2025) – 사업 현황, 입지, 미래가치

방화뉴타운은 서울 강서구 방화동·공항동 일대에 위치한 대규모 도시정비사업지로, 마곡지구와 김포공항 사이에 자리잡아 서울 서남권의 미래 주거중심지로 주목받고 있습니다. 2003년 뉴타운 지정 이후 우여곡절을 겪었으나, 최근 2·3·5·6구역을 중심으로 재개발이 본격화되며, 마곡지구를 잇는 신흥 대단지 주거지로 거듭나고 있습니다.

핵심 요약: 방화뉴타운은 9개 구역 중 2·3·5·6구역이 재개발을 추진 중이며, 2025년 기준 4,300여 세대의 대규모 신축 아파트 공급이 예정되어 있습니다. 마곡지구, 김포공항, 5·9호선, GTX-B 등 뛰어난 교통과 미래가치로 투자자와 실수요자 모두의 관심이 집중되고 있습니다.

방화뉴타운 개요 및 사업 구조

• 위치: 서울 강서구 방화동·공항동 일대
• 뉴타운 지정: 2003년
• 구역 수: 9개 구역(2025년 현재 2·3·5·6구역 사업 진행 중)
• 총 공급 세대수: 약 4,387세대(완료 및 추진 중 포함)
• 주요 사업 방식: 재건축(3·5·6구역), 재개발(2구역)

방화뉴타운 구역별 사업 현황 (2025년 기준)

구역	위치	면적(㎡)	세대수	층수	시공사	진행단계	특징
2구역	방화동 589-13	35,390	728	16	미정	신속통합기획 선정, 재개발 후보지	공공보행통로, 9호선 접근성, 주민동의율 높음
3구역	방화동 615-103	92,152	1,476	16	입찰중	건축심의·사업시행인가 추진	9호선 도보 5분, 대단지, 컨소시엄 입찰
5구역	공항동 18	98,737	1,657	15	GS건설	관리처분계획 수립, 분양 준비	트리플 역세권, 마곡 배후, 대장주
6구역	방화동 608-97	31,544	557	16	HDC현대산업개발	이주·철거 완료, 분양 준비	마곡 센트럴 아이파크, 공사비 증액 이슈
긴등마을	공항동 4-8	약 20,000	603	15	현대건설	2017년 입주 완료	마곡 힐스테이트

방화뉴타운의 입지 및 교통환경

• 지하철 5호선·9호선이 관통, 신방화역, 공항시장역, 송정역, 김포공항역 등 역세권 다수
• 김포공항역에는 공항철도, 김포골드라인, GTX-B(예정), 서해선(예정) 등 환승 교통망 구축
• 마곡지구, 김포공항, 올림픽대로, 공항대로, 강서로 등 서울·수도권 어디로든 빠른 접근
• 마곡지구 대기업 R&D센터, 마이스(MICE) 복합단지, 대형 쇼핑몰 등 생활·업무 인프라 풍부

구역별 상세 사업 현황 및 특징

방화5구역 – 방화뉴타운의 대장주, 트리플 역세권 대단지

• 위치: 강서구 공항동 18번지 일대, 9만8,737㎡
• 규모: 지하3~지상15층, 28개동, 1,657세대(조합원 약 710명, 일반분양 886세대)
• 시공사: GS건설(마곡자이 더 블라썸)
• 진행상황: 사업시행인가 완료, 관리처분계획 수립, 분양 준비
• 입지: 9호선 신방화역·공항시장역, 5호선 송정역 트리플 역세권
• 특징: 펜트하우스, 테라스, 3면 개방형 등 특화평면 적용, 마곡지구와 시세 연동 기대
• 분양가(조합원): 평당 2,200만~2,500만원 추정(2024년 기준)
• 입주 목표: 2028~2029년

방화3구역 – 9호선 초역세권, 대단지 신축

• 위치: 방화동 615-103번지 일대, 9만2,152㎡
• 규모: 지하4~지상16층, 28개동, 1,476세대
• 진행상황: 건축심의, 시공사 입찰, 사업시행인가 추진
• 입지: 9호선 공항시장역 도보 5분
• 특징: 대단지, 컨소시엄 입찰, 공공보행통로 신설, 마곡지구 생활권
• 입주 목표: 2028~2029년

방화6구역 – 마곡 센트럴 아이파크, 이주·철거 완료

• 위치: 방화동 608-97번지 일대, 3만1,544㎡
• 규모: 지하3~지상16층, 10개동, 557세대
• 시공사: HDC현대산업개발
• 진행상황: 이주·철거 완료, 분양 준비 중, 공사비 증액 이슈
• 단지명: 마곡 센트럴 아이파크
• 입주 목표: 2026~2027년

방화2구역 – 신속통합기획, 재개발의 새 출발

• 위치: 방화동 589-13번지 일대, 3만5,390㎡
• 규모: 지상 16층, 728세대
• 진행상황: 신속통합기획 후보지 선정, 지구지정 용역 진행, 2025년 구역지정 목표
• 특징: 마곡지구와 연계, 공공보행통로 신설, 주민동의율 60% 이상

긴등마을 – 방화뉴타운 첫 입주, 마곡 힐스테이트

• 위치: 공항동 4-8번지 일대
• 규모: 최고 15층, 8개동, 603세대
• 시공사: 현대건설
• 입주: 2017년(마곡 힐스테이트)

방화뉴타운의 미래가치와 투자 포인트

• 마곡지구와의 시너지: 대기업 R&D센터, 마이스 복합단지, 첨단산업단지 등과 연계된 배후 주거지
• 교통 허브: 5·9호선, 공항철도, GTX-B, 서해선 등 환승 교통망 구축으로 서울·수도권 접근성 극대화
• 신축 대단지 희소성: 강서구 내 4,000세대 이상 신축 아파트 공급, 마곡엠밸리 시세와 연동
• 생활·교육 인프라: 대형 쇼핑몰, 문화시설, 우수 학군(방화초·송정초·개화초 등), 공원 및 녹지
• 서남권 대개조 수혜: 서울시의 서남권 도시정비 지원 정책, 공공재개발·신속통합기획 등 각종 행정지원

방화뉴타운 재개발 Q&A

Q. 방화뉴타운 재개발의 가장 큰 장점은?

마곡지구와 김포공항 사이 입지, 5·9호선 및 GTX-B 등 환승 교통, 대규모 신축 단지 희소성, 마곡지구와 연계된 미래가치가 핵심입니다.

Q. 분양가와 시세 전망은?

2024년 기준 조합원 분양가는 평당 2,200만~2,500만원 선, 인근 마곡엠밸리 84㎡ 시세가 14~16억원을 형성 중이므로, 방화뉴타운 신축 역시 높은 시세 형성이 기대됩니다.

Q. 사업 리스크는?

일부 구역은 고도제한, 조합 내부 갈등, 공사비 증액 등 이슈가 있으나, 서울시와 강서구의 적극적 지원, 주민 동의율 상승으로 사업은 점차 정상화되고 있습니다.

방화뉴타운 향후 일정 및 전망

• 2025년: 3·5·6구역 분양 및 착공, 2구역 구역지정 및 사업 본격화
• 2026~2029년: 단계별 이주·철거·착공·입주 진행
• 2030년: 방화뉴타운 4,000여 세대 신축 아파트촌 완성, 마곡지구와 함께 서남권 대표 주거지로 부상

결론: 방화뉴타운, 서울 서남권의 미래 주거 중심지

방화뉴타운은 마곡지구와 김포공항 사이의 입지, 5·9호선 등 뛰어난 교통, 대규모 신축 아파트 공급, 서남권 대개조 정책 등 다양한 호재로 서울 서남권의 미래 주거 중심지로 주목받고 있습니다. 2·3·5·6구역의 재개발이 본궤도에 오르면서, 2025년 이후 강서구 부동산 시장의 판도를 바꿀 핵심 지역으로 자리매김할 전망입니다. 실수요자와 투자자 모두에게 방화뉴타운은 주목해야 할 서울의 마지막 대규모 뉴타운입니다.