다주택자 양도소득세 중과 계산법 총정리: 중과 유예 종료 후 +20%p·+30%p, 장특공 배제 기준

주택을 두 채 이상 가진 분이라면 올해 양도 계획을 세울 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 중과 재적용 여부입니다. 다주택자 양도소득세 중과는 한동안 유예돼 왔지만, 그 유예가 끝나면서 조정대상지역 주택을 파는 경우 세율 자체가 크게 달라졌습니다.

이 글에서는 중과가 다시 적용되는 시점과 대상, 기본세율에 더해지는 가산 폭, 장기보유특별공제 배제 효과, 그리고 과세표준 3억 원 기준 계산 예시까지 순서대로 정리합니다. 같은 양도차익이라도 중과 여부에 따라 세액이 얼마나 달라지는지 숫자로 확인해 보세요.

핵심 요약

• 적용 시점: 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과 재적용
• 2주택 중과: 조정대상지역 주택 양도 시 기본세율에 +20%p
• 3주택 이상 중과: 조정대상지역 주택 양도 시 기본세율에 +30%p, 지방소득세 포함 최고 실효세율 82.5%
• 장기보유특별공제: 중과 대상 주택은 배제 (기본공제 연 250만 원은 적용)
• 신고 기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부

중과 유예 종료와 적용 시점

다주택자 양도세 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 유예돼 왔습니다. 그러나 그 유예 기간이 2026년 5월 9일로 종료되면서, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 중과가 다시 적용되고 있습니다.

여기서 기준이 되는 양도일은 계약일이 아닙니다. 양도일은 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다. 계약을 유예 기간 안에 맺었더라도 잔금과 등기가 언제 이뤄졌는지에 따라 중과 여부가 갈릴 수 있으니, 날짜를 먼저 확정하는 것이 계산의 출발점입니다.

중과 대상과 세율 구조

중과는 모든 다주택자에게 일괄 적용되는 것이 아닙니다. 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우를 기준으로, 보유 주택 수에 따라 가산 폭이 달라집니다.

구분	대상	적용 세율
1세대 2주택	조정대상지역 주택 양도	기본세율 + 20%p
1세대 3주택 이상	조정대상지역 주택 양도	기본세율 + 30%p
중과 대상 주택	장기보유특별공제	배제
중과 대상 주택	기본공제	연 250만 원 적용

조정대상지역은 종전의 강남·서초·송파·용산에 더해, 2025년 10월 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역까지 지정이 확대됐습니다. 예전에는 비조정지역이라고 생각했던 주소지라도 지금은 조정대상지역에 포함될 수 있으므로, 양도 전에 현재 지정 현황을 반드시 다시 확인해야 합니다.

지방소득세까지 포함하면 최고 실효세율은 82.5%에 이를 수 있습니다. 본문 계산 예시는 지방소득세를 제외하고 산출한 금액이므로, 실제 부담을 볼 때는 지방소득세가 별도로 더해진다는 점을 함께 고려하세요.

기본세율표와 중과 계산 방식

중과 계산은 기본세율표에서 출발합니다. 과세표준 구간별 기본세율과 누진공제는 아래와 같습니다.

과세표준	기본세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

계산 방식은 해당 구간의 기본세율에 2주택이면 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더한 뒤 누진공제를 빼는 구조입니다. 세율이 오르는 것 자체도 크지만, 중과에서는 뒤에서 설명할 장기보유특별공제 배제가 함께 작용해 부담이 더 커집니다.

순서를 정리하면 이렇습니다. 먼저 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 반영해 과세표준을 구하고, 그 과세표준이 속한 구간의 기본세율을 찾은 뒤, 중과 대상이면 가산 폭을 더해 산출세액을 계산합니다.

중과 여부 하나로 적용 세율과 공제 구조가 동시에 바뀌므로, 계산 전에 중과 대상 판정부터 끝내는 것이 순서입니다. 판정이 흔들리면 뒤의 숫자도 전부 달라집니다.

계산 예시: 과세표준 3억 원 기준

과세표준을 3억 원으로 고정하고, 지방소득세를 제외한 산출세액을 비교하면 아래와 같습니다. 과세표준 3억 원은 기본세율 38% 구간에 해당합니다.

구분	계산식	산출세액
기본세율	3억 원 × 38% − 1,994만 원	9,406만 원
조정지역 2주택 중과	3억 원 × 58% (38% + 20%p) − 1,994만 원	15,406만 원
3주택 이상 중과	3억 원 × 68% (38% + 30%p) − 1,994만 원	18,406만 원

같은 과세표준 3억 원인데도 2주택 중과이면 기본세율보다 6,000만 원, 3주택 이상 중과이면 9,000만 원이 더해지는 셈입니다.

다만 이 표는 과세표준을 동일하게 3억 원으로 고정한 비교입니다. 실제 중과 사례에서는 장기보유특별공제가 배제돼 과세표준 자체가 더 커질 수 있습니다. 따라서 실제 세액은 위 차이보다 더 벌어질 수 있다는 점을 전제로 계획을 세워야 합니다.

장기보유특별공제 배제와 단기 보유 세율

중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다. 오래 보유할수록 공제가 커지는 구조를 적용받지 못하니, 세율이 오르는 효과에 더해 공제가 사라져 과세표준 자체가 커지는 이중 효과가 발생합니다.

기본공제 연 250만 원은 중과 대상 주택에도 적용됩니다. 즉, 공제가 전부 사라지는 것은 아니지만, 금액이 큰 장기보유특별공제가 빠진다는 차이가 핵심입니다.

보유 기간이 짧은 경우에는 단기 보유 세율이 별도로 적용됩니다.

보유 기간	적용 세율
1년 미만	70%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%

단기 보유 세율과 중과세율은 비교해서 더 큰 세액이 적용됩니다. 보유 기간이 2년 미만이라면 중과 여부만 보지 말고, 단기 보유 세율과 어느 쪽이 더 큰지까지 함께 계산해야 합니다.

중과 배제·주택 수 제외 특례와 보완 조치

모든 2주택 상황이 곧바로 중과로 이어지는 것은 아닙니다. 요건을 갖춘 장기임대주택, 상속주택·혼인 합가·부모 봉양 합가처럼 부득이한 사정으로 2주택이 된 경우의 특례, 그리고 수도권·광역시 외 지역 기준시가 3억 원 이하 주택의 주택 수 제외 같은 장치들이 있습니다.

다만 이런 특례는 이름만으로 적용되는 것이 아니라 개별 요건이 까다롭습니다. 본인이 해당한다고 생각하더라도, 요건 충족 여부는 양도 전에 하나씩 확인해야 합니다.

2026년 2월 정부가 발표한 보완 조치도 있었습니다. 유예 종료 전인 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우, 기존 조정대상지역(강남3구·용산)은 계약 후 4개월 이내, 2025년 10월 신규 지정 지역은 6개월 이내에 잔금·양도를 마치면 중과를 배제하는 한시 보완책입니다.

이 보완책에서는 가계약이 인정되지 않고, 계약금 지급 증빙이 필요합니다. 계약 시점과 잔금 시점이 서로 다른 거래라면, 본인 거래가 보완 조치 대상에 들어가는지 증빙 자료까지 갖춰 확인하세요.

신고 일정도 놓치지 마세요. 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고와 납부를 해야 합니다. 세액 계산이 복잡한 다주택 거래일수록 마감 직전이 아니라 양도 직후부터 서류를 준비하는 편이 안전합니다.

체크리스트

• ☐ 양도일(잔금 지급일·등기 접수일 중 빠른 날)이 2026년 5월 10일 이후인지 확인했다
• ☐ 양도 주택 소재지가 현재 조정대상지역에 포함되는지 다시 확인했다
• ☐ 세대 기준 보유 주택 수와 2주택·3주택 이상 구분을 확정했다
• ☐ 장기보유특별공제 배제를 반영해 과세표준을 다시 계산했다
• ☐ 단기 보유 세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)과 중과세율 중 더 큰 쪽을 비교했다
• ☐ 중과 배제·주택 수 제외 특례와 보완 조치 해당 여부, 계약금 지급 증빙을 확인했다

자주 묻는 질문

Q. 계약은 유예 기간 안에 했는데 잔금이 2026년 5월 10일 이후면 중과되나요?

양도일은 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날이 기준입니다. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 거래에는 일정 기간 안에 잔금·양도를 마칠 경우 중과를 배제하는 보완 조치가 있었습니다. 본인 거래가 그 대상인지 계약 시점과 지역, 증빙을 갖춰 확인해야 합니다.

Q. 중과되면 장기보유특별공제를 전혀 못 받나요?

중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다. 대신 기본공제 연 250만 원은 적용됩니다. 그래서 중과 사례에서는 세율 인상과 공제 배제가 함께 작용해 실제 부담이 더 커집니다.

Q. 지방에 있는 작은 주택도 주택 수에 무조건 포함되나요?

수도권·광역시 외 지역 기준시가 3억 원 이하 주택은 주택 수에서 제외되는 경우가 있습니다. 다만 지역과 기준시가, 보유 상황 등 개별 요건을 충족해야 하므로, 단순히 지방 주택이라는 이유만으로 제외된다고 단정하지 마세요.

Q. 단기 보유 주택은 중과세율과 단기 세율 중 어느 쪽이 적용되나요?

보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 세율이 적용되며, 중과세율과 비교해 더 큰 세액이 적용됩니다. 보유 기간이 짧다면 두 세율을 모두 계산해 비교해야 합니다.

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출처: 소득세법 제104조·제104조의2 및 같은 법 시행령, 기획재정부 2026년 2월 다주택자 양도세 중과 재시행 보완 발표, 머니투데이 2026년 5월 10일 보도

이 글은 정보 제공 목적이며, 개별 거래의 주택 수 판정·조정대상지역 해당 여부·특례 적용에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 양도 전에 국세청 안내와 세무 상담을 통해 본인 기준 세액을 반드시 확인하시기 바랍니다.