종합부동산세 계산법 총정리: 1주택자 공제 12억·공정시장가액비율 60%, 12월 납부 일정

공시가격이 오른 해에는 종합부동산세 고지서를 받기 전부터 걱정이 앞섭니다. 특히 1세대 1주택자는 공제 12억 원이라는 기준을 들어본 적은 있어도, 내 공시가격에 그 기준을 어떻게 적용하는지, 세율이 몇 퍼센트인지까지는 헷갈리는 경우가 많습니다.

이 글에서는 종부세의 과세 기준과 인별 합산 방식, 기본공제와 공정시장가액비율 60%를 적용하는 과세표준 계산법, 주택분 세율표, 그리고 공시가격 15억 원과 20억 원 기준 계산 예시와 12월 납부 일정까지 순서대로 정리합니다.

핵심 요약

• 과세기준일: 매년 6월 1일, 이날 보유자가 납세의무자이며 세대 단위가 아닌 인별 합산 과세
• 기본공제: 일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원 (공시가격 기준)
• 과세표준: (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%
• 세액공제: 1주택자 고령자·장기보유 공제 합산 한도 80%, 세부담 상한은 전년 대비 150%
• 납부 기간: 매년 12월 1일~15일 고지 납부, 250만 원 초과 시 분납 가능

종부세는 누가, 언제 기준으로 내나요

종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날을 기준으로 주택을 보유한 사람이 그해 종부세 납세의무자가 됩니다. 6월 1일 전후로 매매 잔금일을 잡으면 누가 세금을 내는지가 달라질 수 있어, 거래 일정과도 연결되는 날짜입니다.

과세 방식도 재산세와 다릅니다. 종부세는 세대 단위가 아니라 인별 합산으로 과세합니다. 본인 명의로 보유한 주택 등의 공시가격을 사람별로 합산해 각자의 공제를 적용하는 구조입니다.

계산 단위도 나눠서 봅니다. 주택분과 토지분을 구분하고, 토지분은 다시 종합합산과 별도합산으로 나눠 각각 계산합니다. 이 글에서는 그중 주택분 계산을 중심으로 설명합니다.

기본공제와 과세표준 계산법

종부세 과세표준은 공시가격에서 바로 구하지 않습니다. 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱하는 방식입니다.

구분	내용
기본공제 (일반)	9억 원
기본공제 (1세대 1주택자)	12억 원
공정시장가액비율	60% (2026년 현재 유지)
과세표준 계산식	(공시가격 합계 − 기본공제) × 60%

예를 들어 1세대 1주택자이고 공시가격이 12억 원 이하라면, 공제를 빼고 남는 금액이 없어 과세표준 자체가 생기지 않습니다. 공시가격이 12억 원을 넘는 부분부터 과세표준이 만들어지는 구조로 이해하면 됩니다.

부부 공동명의 1주택은 비교가 필요합니다. 각자 9억 원 공제를 적용받는 방식과, 공동명의 1주택자 특례를 신청해 12억 원 공제에 고령자·장기보유 세액공제까지 적용받는 방식 중 어느 쪽이 유리한지 따져봐야 합니다. 명의 형태만 보고 단정하지 말고 두 방식을 모두 계산해 보세요.

주택분 세율표

주택분 세율은 보유 주택 수에 따라 두 체계로 나뉩니다. 2주택 이하에 적용되는 세율과, 3주택 이상·조정대상지역 2주택에 적용되는 세율이 다릅니다.

과세표준	2주택 이하 세율	2주택 이하 누진공제	3주택 이상·조정대상지역 2주택 세율
3억 원 이하	0.5%	0원	0.5%
3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	0.7%	60만 원	0.7%
6억 원 초과 ~ 12억 원 이하	1.0%	240만 원	1.0%
12억 원 초과 ~ 25억 원 이하	1.3%	600만 원	2.0%
25억 원 초과 ~ 50억 원 이하	1.5%	1,100만 원	3.0%
50억 원 초과 ~ 94억 원 이하	2.0%	3,600만 원	4.0%
94억 원 초과	2.7%	10,180만 원	5.0%

낮은 구간에서는 두 체계의 세율이 같지만, 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 격차가 벌어집니다. 다주택자일수록 높은 구간 세율이 빠르게 오르는 구조이므로, 본인이 어느 체계에 속하는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

산출세액이 나왔다고 끝이 아닙니다. 같은 주택에 부과된 재산세 상당액은 산출세액에서 공제해 이중과세를 조정합니다. 실제 고지 금액은 이 재산세 공제를 반영한 뒤의 금액을 기준으로 이어서 계산됩니다.

계산 예시: 1주택자 공시가격 15억 원·20억 원

1세대 1주택자를 기준으로, 공시가격에 따라 과세표준과 세액이 어떻게 달라지는지 단순 계산으로 살펴보겠습니다.

공시가격	과세표준 계산	세액 계산	금액
15억 원	(15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원	1억 8,000만 원 × 0.5%	90만 원
20억 원	(20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만 원	4억 8,000만 원 × 0.7% − 60만 원	276만 원

공시가격 15억 원 사례는 과세표준이 3억 원 이하 구간에 들어가 0.5% 세율이 적용됩니다. 공시가격 20억 원 사례는 과세표준이 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 구간이라 0.7% 세율에서 누진공제 60만 원을 뺍니다.

두 예시 모두 재산세 공제와 세액공제, 농어촌특별세를 적용하기 전의 단순 계산입니다. 실제 납부액은 아래에서 설명할 공제와 조정을 거치면서 달라지므로, 이 숫자는 구조를 이해하기 위한 출발점으로 보세요.

세액공제·세부담 상한·농어촌특별세

1세대 1주택자에게는 고령자 공제와 장기보유 공제가 있습니다. 두 공제는 함께 적용할 수 있지만, 합산 한도는 80%입니다.

공제	구분	공제율
고령자 공제	만 60세 이상 ~ 65세 미만	20%
고령자 공제	만 65세 이상 ~ 70세 미만	30%
고령자 공제	만 70세 이상	40%
장기보유 공제	5년 이상 ~ 10년 미만	20%
장기보유 공제	10년 이상 ~ 15년 미만	40%
장기보유 공제	15년 이상	50%

예를 들어 앞의 공시가격 20억 원 사례에서 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면, 고령자 공제 40%와 장기보유 공제 50%를 더해 합산 한도인 80%까지 공제를 받을 수 있어 세 부담이 크게 줄어듭니다. 연령과 보유 기간이 길수록 공제 효과가 커지는 구조입니다.

세부담 상한도 있습니다. 종부세 부담이 전년 대비 150%를 넘지 않도록 조정하는 장치입니다. 공시가격이 급격히 오른 해에도 전년 세액의 일정 비율을 넘는 부분은 상한으로 제한됩니다.

마지막으로 농어촌특별세가 붙습니다. 종부세액의 20%가 추가로 부과되므로, 최종 납부액을 볼 때는 종부세 본세만으로 판단하지 말고 농어촌특별세까지 합쳐 확인해야 합니다.

납부 일정과 분납·납부유예, 합산배제와 개편 논의

종부세는 매년 12월 1일부터 15일까지 고지 납부하는 것이 원칙입니다. 홈택스에서 세액을 조회하고 납부할 수 있으며, 고지 납부 대신 신고납부도 가능합니다.

납부세액이 250만 원을 초과하면 분납을 신청할 수 있습니다. 초과분을 납부기한 후 6개월 이내에 나눠 내는 방식입니다. 또 1세대 1주택 고령자 등은 요건을 갖추면 납부유예를 신청할 수 있으니, 일시적으로 자금 부담이 크다면 요건부터 확인해 보세요.

합산배제도 미리 챙길 부분입니다. 요건을 갖춘 임대주택과 사원용 주택 등은 합산에서 제외될 수 있는데, 합산배제 신청 기간은 9월입니다. 납부 시기인 12월이 아니라 그 전에 신청해야 한다는 점을 달력에 따로 표시해 두세요.

개편 논의와 관련해서는 주의가 필요합니다. 2026년 세제개편안 정부안에는 실거주 1주택자 공제 상향, 공정시장가액비율 단계적 인상 등이 담겼지만, 이는 국회 통과 전 정부안입니다. 실제 계산은 통과된 내용이 아니라 현행 기준으로 해야 합니다.

체크리스트

• ☐ 6월 1일 기준 보유 주택과 인별 합산 대상을 확인했다
• ☐ 일반 9억 원·1세대 1주택자 12억 원 중 본인에게 적용되는 기본공제를 확인했다
• ☐ (공시가격 합계 − 기본공제) × 60%로 과세표준을 직접 계산해 봤다
• ☐ 부부 공동명의라면 각자 9억 원 공제와 공동명의 1주택자 특례를 비교했다
• ☐ 고령자·장기보유 세액공제와 세부담 상한 150% 적용 여부를 확인했다
• ☐ 12월 1일~15일 납부 일정과 250만 원 초과 시 분납 가능 여부를 확인했다

자주 묻는 질문

Q. 부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있으면 공제는 어떻게 되나요?

종부세는 인별 합산 과세라 공동명의이면 각자의 지분을 기준으로 계산합니다. 각자 9억 원 공제를 적용받는 방식과, 공동명의 1주택자 특례를 신청해 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용받는 방식 중 유리한 쪽을 비교해 선택해야 합니다.

Q. 공시가격이 12억 원이 안 되는 1주택자도 종부세를 내나요?

1세대 1주택자 기본공제가 12억 원이므로, 공시가격 합계가 12억 원 이하라면 공제를 빼고 남는 금액이 없어 주택분 종부세 과세표준이 생기지 않습니다. 다만 다른 주택이나 토지분이 있으면 그 부분은 별도로 계산됩니다.

Q. 종부세에 재산세를 또 내는 건 이중과세 아닌가요?

이를 조정하기 위해 같은 주택에 부과된 재산세 상당액을 종부세 산출세액에서 공제합니다. 그래서 고지서에 찍힌 종부세는 세율로 구한 산출세액에서 재산세 공제를 반영한 뒤의 금액을 바탕으로 합니다.

Q. 세제개편안이 나왔는데 바뀐 기준으로 계산하면 되나요?

아닙니다. 실거주 1주택자 공제 상향 등을 담은 2026년 세제개편안 정부안은 국회 통과 전 단계입니다. 통과 전까지는 현행 기준인 기본공제와 공정시장가액비율 60%로 계산해야 합니다.

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출처: 종합부동산세법 제8조·제9조, 국세청 종합부동산세 안내

이 글은 정보 제공 목적이며, 명의 형태·보유 주택 수·공제와 합산배제 요건에 따라 실제 세액이 달라질 수 있습니다. 납부 전에 국세청 안내와 세무 상담을 통해 본인 기준 세액을 반드시 확인하시기 바랍니다.