용산정비창 개발 2025년 최신 동향과 투자 전략

용산정비창 개발 2025년 핵심 분석 보고서

1. 프로젝트 개요

용산국제업무지구는 서울 용산구 한강로3가 일대 49.5만㎡(약 15만 평) 규모로 추진되는 초대형 개발 사업입니다. 총사업비 51조 원이 투입되며 100층급 초고층 빌딩, 2,600세대 주거단지, 40만㎡ 공원을 조성해 아시아 경제 허브로 발돋움할 계획입니다. 2025년 5월 기준 시공사 선정을 앞두고 HDC현대와 포스코이앤씨가 치열한 입찰 경쟁을 벌이고 있습니다.

2. 2025년 최신 동향

2.1 시공사 선정 경쟁

항목	HDC현대	포스코이앤씨
공사비	3.3㎡당 858만 원	3.3㎡당 894만 원
금융조건	CD+0.1%	CD+0.7%
이주비 지원	세대당 20억 원	세대당 16억 원
미분양 대응	최초 분양가 보장	관리처분 기준가 적용

HDC현대는 △42개월 공사기간 △9개동 집약배치 △스트리트몰 형상화 등 실거주 편의성을 강조한 반면, 포스코는 12개동 분산배치와 '오티에르' 브랜드 적용으로 프리미엄 가치를 내세웠습니다.

2.2 개발 일정

• 2025년 6월: 시공사 최종 선정
• 2026년 상반기: 관리처분계획 인가
• 2027년 1월: 착공 목표
• 2030년: 단지 완공 및 입주 시작

3. 투자 유망 포인트

3.1 입지적 강점

▸ 1호선·4호선·GTX-B 3중 역세권
▸ 한강·남산·용산공원 트리플 뷰
▸ 2032년 완공 예정인 용산시티타워(620m)와 500m 내 접근성

3.2 예상 수익률

2025년 현재 조합원 분담비 대비 예상 분양가 비율(비례율)은 117.6%로, 20억 원 투자 시 23.5억 원의 평가익이 기대됩니다. 인근 '용산 푸르지오써밋'의 경우 준공 8년 만에 평당 8,000만 원까지 상승한 사례를 참고할 수 있습니다.

4. 주요 리스크 요인

▸ 비주거시설 비중 50% 이상 → 상가·오피스텔 미분양 가능성
▸ 사업기간 10년 이상 장기화 시 금리 리스크 증대
▸ 토지거래허가구역 지정으로 실거주 2년 의무

5. 투자자 전략

5.1 단계별 접근법

단계	전략	예상 수익
착공 전	대지지분 매입	연 8~12% 시세차익
공사 중	프리미엄 분양권 투자	준공시 20~30% 상승
입주 후	리스테이션 운영	월 150~200만 원 임대수익

5.2 법인 투자 유의사항

개인보다 △부가가치세 10% 추가 △양도세 25% 적용 등 세부담이 크므로, 토지매입 단계에서 법인전환 여부를 반드시 검토해야 합니다. 2024년 11월 국세청은 용산 일대 7개 구역을 세무조사 중점관리구역으로 지정한 바 있습니다.

6. 미래 전망

2030년 완공 시 △연간 1.2조 원 경제파급효과 △9,000개 일자리 창출이 예상됩니다. 서울시는 2040년까지 62만㎡ 규모의 2차 개발을 추가 추진할 계획이며, 글로벌 기업 유치를 위해 △법인세 감면(최대 50%) △외국인학교 설립 등 인프라를 구축 중입니다.