성수4지구 재개발 전망 - 2025년 심층 분석

 

성수4지구 재개발 전망
2025년 심층 분석

1. 사업 개요 및 입지 특성

핵심 요약 서울 성동구 성수동 한강변에 위치, 77층 초고층 아파트와 첨단 IT·문화 복합지구로 개발

• 위치: 서울 성동구 성수동2가, 한강변
• 면적: 약 8만 2927㎡
• 계획 가구수: 약 1,579~1,584가구 (임대 254가구 포함)
• 최고 층수: 77층(최대 250m)
• 특징: 전 세대 한강 조망, 남향 위주 설계, 대규모 지하 개발
• 조합원 수: 753명(일반분양 물량이 많아 사업성 우수)

"성수4지구는 강북 한강변 랜드마크로, 서울 동북권 주거지의 새 기준이 될 것"

2. 최근 추진 현황과 시공사 경쟁

2024~2025년, 본격 사업 가속화

• 2025년 상반기 시공사 선정 목표
• 삼성물산, 현대건설, 대우건설, GS건설 등 국내 10대 건설사 모두 관심
• 조합원 80% 이상이 77층 초고층 설계안에 압도적 지지
• 세계적 건축설계사 겐슬러와 디에이건축 컨소시엄 설계
• 외부 홍보업체 없이 집행부 주도, 예산 60% 절감

참고: 시공사 선정 이후 사업시행인가, 관리처분계획 등 후속 절차가 신속하게 진행될 전망입니다.

3. 미래가치와 사업성

한강변 초고층 랜드마크의 프리미엄

• 한강 조망: 전체 가구의 100%가 한강 또는 서울숲 조망 가능
• 첨단 IT·문화 복합지구: IT기업, 문화시설, 고급 주거지 결합으로 미래가치 극대화
• 일반분양 물량이 많아 분양수익 및 사업성 우수
• 강변북로 덮개공원 등 대규모 공공기여로 지역가치 상승
• 조합원 분담금 증가 없이 분양수익 20% 이상 확대 예상

투자가치 토지거래허가구역임에도 불구, 노후 주택이 23억에 거래될 정도로 미래가치에 대한 기대감이 큽니다.

반응형

4. 조합원·일반분양 구조 및 수익성

일반분양 확대, 프리미엄 극대화

• 조합원 수: 753명 (1~3지구 대비 적음)
• 일반분양: 800가구 이상 예상
• 전용면적별 계획: 60㎡ 이하(699가구, 임대 202), 60~85㎡(597, 임대 52), 85㎡ 초과(288)
• 임대주택: 254가구
• 분양가: 인근 신축 시세(평균 4천만원/3.3㎡)와 한강 조망 프리미엄 반영 시, 강남권 못지않은 시세 형성 예상

5. 설계·건축 및 커뮤니티

세계적 설계사, 하이엔드 트렌드 반영

• 겐슬러·디에이건축 컨소시엄 설계, 글로벌 랜드마크 경험 보유
• 77층 초고층 설계, 남향 위주 배치
• 대규모 지하 공간 개발, 공사면적 40만㎡
• 첨단 커뮤니티 시설, 스마트홈, 친환경 설계
• 강변북로 덮개공원, 수변문화공원 등 공공기여 시설

6. 지역사회 영향 및 인근 아파트 이슈

프리미엄 확산과 이해관계

• 인근 아파트(두산위브, 대명루첸 등) 주민, 구역 편입 요구 증가
• 초고층 개발로 인한 일조권·조망권·환경영향 우려
• 성수동 일대 전체가 고급 주거지로 변모, 지역가치 상승
• 첨단 IT기업 유치, 일자리 창출 등 지역경제 활성화 기대

주의 구역 편입은 조합원 동의 없이는 어렵고, 사업성 저하 우려로 조합은 반대 입장입니다.

7. 향후 일정 및 변수

2025년 이후 로드맵

• 2025년 상반기: 시공사 선정
• 2025년 하반기: 사업시행인가, 관리처분계획 등 본격화
• 2026년 이후: 착공 및 분양, 입주(예상)
• 공공기여, 교통·환경 영향 등 행정절차 변수 상존

실거주 의무: 토지거래허가구역 지정으로 실거주 2년 의무가 부과됩니다. 투자 시 반드시 확인하세요.

 

8. 성수4지구 주요 비교표

구분	성수4지구	특징
위치	성동구 성수동2가 한강변	서울 동북권, 한강 조망
면적	8만 2927㎡	대규모 지하 개발 포함
가구수	1,579~1,584가구	임대 254가구
최고층수	77층(250m)	서울 동북권 최고층
조합원 수	753명	일반분양 물량 많음
시공사 선정	2025년 상반기 예정	대형 건설사 10곳 이상 경쟁
설계사	겐슬러·디에이건축 컨소시엄	세계적 설계사 참여
미래가치	매우 높음	한강 조망, 첨단 IT, 공공기여

 

9. 결론 및 종합 전망

종합 정리 성수4지구는 한강변 초고층 랜드마크, 전 세대 한강 조망, 첨단 IT·문화 복합지구, 대규모 공공기여 등 서울 재개발의 새로운 패러다임을 보여줍니다. 대형 건설사와 세계적 설계사 참여, 빠른 사업 추진, 일반분양 확대 등으로 미래가치와 투자 매력 모두 뛰어납니다.

• 서울 동북권을 대표하는 하이엔드 주거지로 부상
• 첨단 IT·문화·주거 복합 신도시로 미래가치 상승
• 일반분양 확대, 사업성 우수, 투자 매력도 높음
• 토지거래허가구역 등 규제에도 불구, 실거주·투자 수요 모두 풍부
• 중장기적으로 서울을 대표하는 고급 주거지로 자리매김할 전망

최신 정보 기준일: 2025년 5월