서울 마포구 공덕 역세권 재개발 사업

공덕역 역세권 재개발 최신 정보 및 미래 전망

공덕역 역세권 재개발은 서울 마포구 공덕동과 염리동 일대를 중심으로 대규모 주거 및 업무 복합개발이 진행되고 있는 대표적인 도시정비 프로젝트입니다. 쿼드러플 역세권(5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도) 입지와 용산·서울역·여의도 등 핵심 업무지구와의 연계성, 그리고 다양한 도시 인프라 확충으로 서울 서북권의 미래를 이끌 핵심 개발지로 주목받고 있습니다.

1. 공덕역 역세권 재개발 개요

• 위치: 서울 마포구 공덕동 및 염리동 일대
• 총 개발 면적: 약 15만㎡ 이상(공덕7구역, 8구역, 염리동 역세권 활성화 등 포함)
• 주요 개발 유형: 주택정비형 재개발, 업무·상업 복합개발, 역세권 활성화사업, 복합역사 개발
• 교통: 지하철 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도, 신안산선(예정) 등 쿼드러플~펜타 역세권
• 주요 대상 구역: 공덕7구역, 공덕8구역, 염리동 168-9번지, 경의선 공덕역 복합역사 등

2. 주요 구역별 개발 현황

2-1. 공덕7구역 재개발

• 위치: 마포구 공덕동 115-97번지 일원
• 면적: 29,972㎡
• 규모: 지상 26층 이하, 703가구(임대 106가구 포함)
• 용적률: 234.94%
• 건폐율: 60% 이하
• 주요 평면: 전용 40㎡ 이하 104가구, 50~60㎡ 279가구, 60~85㎡ 318가구, 85㎡ 초과 2가구
• 공공청사: 주민센터, 노인복지시설, 119안전센터 등 복합청사 신설
• 공동이용시설: 경로당, 작은도서관, 어린이집 등
• 진행상황: 2025년 5월 정비구역 지정 완료, 신속통합기획 및 조합직접설립 방식 도입, 사업기간 단축 추진
• 교통 및 입지: 공덕역(5·6호선, 경의중앙선, 공항철도), 애오개역 도보권, 서울역 인접
• 교육환경: 공덕초, 청파초, 배문중·고, 숙명여대 등 우수한 학군

2-2. 공덕8구역 재개발

• 위치: 마포구 공덕동 11-24번지 일대
• 면적: 84,389㎡
• 규모: 최고 30층, 1,564세대(임대 306세대 포함), 15개 동
• 용적률: 249.89%
• 비례율: 109.54% (일반분양가 3.3㎡당 3,942만7,000원 기준)
• 주요 평면: 60㎡ 이하 508세대(임대 246세대 포함), 60~85㎡ 이하 922세대(임대 60세대 포함), 85㎡ 초과 134세대
• 조합원 물량: 770세대, 일반분양 488세대
• 진행상황: 2025년 7월 정비구역 지정 및 정비계획 결정안 수정 가결
• 특징: 만리재로와 맞닿은 구릉지, 보행환경 개선 및 단절 해소 목표
• 주변 교통: 애오개역, 공덕역, 서울역, 2호선 숙대입구역 도보권
• 주요 학군: 청파초, 소의초, 공덕초, 배문고, 환일고 등

2-3. 염리동 168-9번지 역세권 활성화사업

• 위치: 마포구 염리동 168-9번지
• 규모: 지하 6층~지상 24층, 업무시설·문화시설·지역필요시설 등
• 용적률: 555% 이상(상향 적용)
• 주요 시설: 대기업 본사, 스타트업·벤처 지원, 복합문화 체험공간, 공공임대상가, 공유주방, 키즈카페, 노인복지시설, 보건지소 등
• 보행환경: 경의선숲길과 연계한 공개공지·공공보행통로·보행자전용도로 조성
• 진행 일정: 2026년 상반기 착공, 2029년 준공 목표
• 특징: 경의선숲길 남측, 업무·문화 중심지로 도약

2-4. 경의선 공덕역 복합역사 개발

• 위치: 마포구 도화동 25-3번지(경의선 공덕역 상부)
• 면적: 약 16,500㎡
• 주요 시설: 23층 규모 호텔(390실), 6층 문화·판매시설, 업무시설 등
• 특징: 공원과 연계, 녹지·공공주차장·커뮤니티센터 등 공공기여
• 목표: 지역경제 활성화, 교통·업무 중심지 기능 강화

3. 공덕역 역세권 재개발 주요 비교

구역명	위치/면적	주용도/규모	진행상황	특징
공덕7구역	공덕동 115-97 29,972㎡	주거(703세대, 26층), 공공청사	정비구역 지정 완료, 신속통합기획	역세권, 평지 신축, 교육환경 우수
공덕8구역	공덕동 11-24 84,389㎡	주거(1,564세대, 30층), 15개 동	정비구역 지정, 신통기획 완료	구릉지, 보행환경 개선, 대단지
염리동 168-9	염리동 168-9 역세권	업무·문화(24층), 공공임대상가 등	지구단위계획안 가결, 2026년 착공	경의선숲길 연계, 대기업 입주
경의선 복합역사	도화동 25-3 16,500㎡	호텔(23층), 문화·판매시설(6층)	지구단위계획 결정	공원 연계, 지역경제 활성화

4. 입지 및 개발 호재

• 초역세권 입지: 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도, 신안산선(예정) 등 5개 노선 이용 가능
• 업무·문화 중심지: 대기업 본사, 스타트업·벤처, 복합문화 공간, 공공임대상가 등 다양한 시설 집적
• 주거 환경 개선: 노후 주택지의 현대식 대단지 아파트화, 보행환경 및 생활인프라 대폭 개선
• 공원·녹지 연계: 경의선숲길, 마포대로, 만리재로 등과 연계한 쾌적한 도시환경
• 교육·생활 인프라: 초·중·고·대학교, 대형마트, 병원, 관공서 등 풍부한 인프라
• 용산·서울역·여의도 시너지: 인근 용산국제업무지구, 서울역 서부역사, 여의도 금융지구와 연계한 미래 성장성
• 신축 프리미엄: 평지 신축, 역세권 신축 아파트로 희소성 높음

5. 진행 일정 및 주요 이슈

• 2021~2025년: 공덕7·8구역, 염리동, 경의선 복합역사 등 정비구역 지정 및 지구단위계획안 가결
• 2025~2026년: 착공(염리동 168-9번지, 공덕7구역 등), 분양(공덕1구역 등)
• 2029년: 염리동 168-9번지 역세권 활성화사업 준공 목표
• 신속통합기획, 조합직접설립 등으로 사업기간 단축 및 절차 간소화
• 공공기여 확대, 보행환경 개선, 지역상생 프로그램 도입
• 분양가 상한제, 일반분양가 및 공사비 등 사업성 변수에 따른 비례율 변동

6. 투자 및 시장 전망

• 사업성: 초역세권, 업무·문화 복합, 신축 프리미엄으로 사업성 높음
• 분양가 및 시세: 공덕1구역 분양가 3.3㎡당 5,000만원 이상, 84㎡ 기준 17억원대 예상
• 임대 및 매매수요: 업무시설 집적, 대기업 입주, 교통망 확충 등으로 임대·매매 수요 풍부
• 투자 유의사항: 구역별 사업 진행 속도, 분양가·공사비·비례율 등 수익성 변수, 권리산정일·현금청산 등 리스크 점검 필요
• 장기적 가치: 서울역·용산·여의도 시너지, 신안산선 등 교통 호재, 업무·문화·주거 복합 개발로 미래가치 매우 높음

7. 향후 전망 및 결론

공덕역 역세권 재개발은 서울 서북권의 새로운 중심축으로 부상하고 있습니다. 주거·업무·문화가 어우러진 복합 개발과 쿼드러플~펜타 역세권 입지, 그리고 용산·서울역·여의도 등 핵심 업무지구와의 시너지로 미래 가치가 매우 높게 평가됩니다.

공덕7구역, 8구역, 염리동 역세권 활성화, 경의선 복합역사 등 각 구역별 개발이 본격화되면, 공덕역 일대는 1만 가구 규모의 미니 신도시로 탈바꿈할 전망입니다.

투자 및 실거주 모두에 매력적인 입지이나, 각 구역별 진행 현황과 정책 변동, 권리산정일 등 리스크를 꼼꼼히 확인하며 접근하는 것이 중요합니다.